SỔ TAY KIỂM SOÁT TUÂN THỦ PHÁP LÝ 2026 Dành cho Doanh nghiệp Bất động sản – Thích ứng Kế hoạch 12/KH-BCA

 TỪ "ÁP LỰC KIỂM TRA" ĐẾN "VỊ THẾ DẪN ĐẦU"

Biên soạn bởi: Nhà báo – Luật gia Đỗ Văn Hiếu Phó Chủ tịch Hội đồng Cố vấn – Viện Nghiên cứu Khoa học Pháp lý & Phát triển Doanh nghiệp (ILC)

Trong bối cảnh nền kinh tế 2026, Kế hoạch 12/KH-BCA không đơn thuần là một đợt hậu kiểm. Đó là lời khẳng định về một kỷ nguyên quản trị mới: Kỷ nguyên của Dữ liệu số và Sự minh bạch. Đối với một doanh nghiệp BĐS, việc đón đoàn kiểm tra không phải là một "biến cố", mà là cơ hội để chứng minh rằng: Chúng ta không chỉ xây dựng những ngôi nhà, chúng ta xây dựng niềm tin trên nền tảng pháp luật vững chắc.

PHẦN I: THẤU HIỂU "MA TRẬN" KẾ HOẠCH 12/KH-BCA

Kế hoạch 12/KH-BCA năm 2026 mang ba "mật mã" mà mọi lãnh đạo doanh nghiệp cần giải mã:

Mật mã số 01: Ưu tiên dữ liệu điện tử. Bộ Công an sẽ khai thác tối đa Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và định danh. Nếu hồ sơ của bạn chưa "số hóa", bạn đã thua từ vạch xuất phát.

Mật mã số 02: Nguyên tắc "Phi hình sự hóa". Văn bản nêu rõ: Không hình sự hóa các quan hệ kinh tế, dân sự. Đây là "lá chắn thép" cho doanh nghiệp làm ăn chân chính.

Mật mã số 03: Hiệu quả thực chất. Kiểm tra không chồng chéo (quá 01 lần/năm) nhưng sẽ tập trung vào những vấn đề "bức xúc, nổi cộm được dư luận quan tâm". Với BĐS, đó chính là pháp lý dự án và huy động vốn.

PHẦN II: TRIẾT LÝ QUẢN TRỊ "4 TẦNG PHÒNG THỦ" (THE 4-LAYER SHIELD)

Để đối phó với rủi ro, chúng ta không dùng sự đối phó. Chúng ta dùng hệ thống:

Tầng 01 - Pháp lý gốc (Project Foundation): Làm sạch hồ sơ từ lúc đấu thầu, giao đất. Một viên gạch đặt sai từ móng sẽ làm đổ cả tòa nhà khi đoàn kiểm tra ghé thăm.

Tầng 02 - Hợp đồng & Dòng tiền (Transaction Integrity): Kiểm soát từng dòng tiền đổ về. Không có khoản thu nào được nằm ngoài hệ thống kế toán chuẩn mực.

Tầng 03 - Truyền thông & Sale (Marketing Ethics): Mỗi lời hứa của nhân viên kinh doanh là một cam kết pháp lý của doanh nghiệp. Đừng để một mẩu quảng cáo "sở hữu vĩnh viễn" sai quy định trở thành bằng chứng vi phạm.

Tầng 04 - Quy trình nội bộ (Operational Standard): Số hóa toàn bộ quy trình tiếp đoàn và lưu trữ hồ sơ.

PHẦN III: NHẬN DIỆN 4 "TỬ HUYỆT" RỦI RO NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN

1. Tử huyệt Dự án: "Bán lúa non"

Rủi ro: Thu tiền khi chưa có văn bản đủ điều kiện của Sở Xây dựng hoặc chưa nghiệm thu hạ tầng.

Hậu quả: Bị xem xét dấu hiệu "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" hoặc "Lạm dụng tín nhiệm" nếu dòng tiền bị sử dụng sai mục đích.

2. Tử huyệt Hợp đồng: "Lách luật"

Rủi ro: Sử dụng Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng vay vốn với lãi suất/lợi nhuận cam kết "trên trời" để huy động vốn trái phép.

Hậu quả: Hợp đồng vô hiệu, bị xử phạt hành chính nặng và lọt vào danh sách "theo dõi đặc biệt".

3. Tử huyệt Marketing: "Thổi phồng sự thật"

Rủi ro: Quảng cáo dự án khi chưa có 1/500, sai lệch vị trí, tiện ích ảo.

Hậu quả: Kích động khiếu kiện đông người – điểm "nổi cộm" mà Kế hoạch 12/KH-BCA đặc biệt ưu tiên kiểm tra để đảm bảo ANTT.

4. Tử huyệt Tài chính: "Tiền mặt & Cá nhân"

Rủi ro: Nhận tiền đặt cọc qua tài khoản cá nhân của lãnh đạo hoặc sale.

Hậu quả: Dấu hiệu trốn thuế và rửa tiền. Đây là "vùng đỏ" trong các đợt kiểm tra của công an kinh tế.

PHẦN IV: CHIẾN LƯỢC HÀNH ĐỘNG "CHECKLIST 10 ĐIỂM VÀNG"

Trước khi đoàn kiểm tra xuất hiện, hãy tự trả lời 10 câu hỏi này:

Quy hoạch 1/500: Đã cập nhật bản mới nhất chưa?

GPXD & PCCC: Có biên bản nghiệm thu thực tế hay chỉ nằm trên giấy?

Văn bản đủ điều kiện bán: Đã được cơ quan chức năng ký đóng dấu chưa?

Bảo lãnh ngân hàng: Từng khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh chưa?

Mẫu hợp đồng: Đã được pháp chế và cơ quan bảo vệ người tiêu dùng thông qua chưa?

Thu tiền: Có vượt quá 30% khi chưa ký HĐMB không?

Quảng cáo: Có từ ngữ nào vi phạm Luật Quảng cáo/Luật Kinh doanh BĐS không?

Hồ sơ nhân sự: 100% sale có chứng chỉ hành nghề và được đào tạo pháp lý chưa?

Lưu trữ số: Toàn bộ hồ sơ đã có bản quét PDF trên Server bảo mật chưa?

Phương án PCCC: Tại trụ sở và dự án đã sẵn sàng diễn tập chưa?

PHẦN V: KỊCH BẢN ỨNG PHÓ KHỦNG HOẢNG "THE BRAVE RESPONSE"

Tình huống: Đoàn kiểm tra phát hiện sai sót về huy động vốn.

SAI: Tranh cãi, tiêu cực, tìm cách "chạy chọt" (Vi phạm nghiêm trọng quy tắc kỷ cương trong Kế hoạch 12).

ĐÚNG: * Thái độ: Hợp tác, cầu thị, minh bạch.

Hành động: Chấp nhận biên bản, yêu cầu ghi rõ các tình tiết giảm nhẹ (tự nguyện khắc phục, chưa gây hậu quả lớn).

Phát ngôn: Chỉ duy nhất Người đại diện pháp luật hoặc Luật sư được ủy quyền phát ngôn.

PHẦN VI: QUY TRÌNH TIẾP ĐOÀN 5 BƯỚC CHUẨN MỰC

Bước 1 - Tiếp đón: Kiểm tra Quyết định kiểm tra và thẻ ngành của từng thành viên.

Bước 2 - Kết nối: Chỉ định Đội phản ứng nhanh (Legal Task Force) làm đầu mối cung cấp hồ sơ.

Bước 3 - Cung cấp: Chỉ cung cấp tài liệu đúng phạm vi ghi trong Quyết định. Ưu tiên cung cấp file PDF/Dữ liệu điện tử.

Bước 4 - Ghi chú: Ghi nhật ký toàn bộ quá trình làm việc, các câu hỏi và câu trả lời.

Bước 5 - Ký biên bản: Đọc kỹ từng chữ. Nếu có nội dung chưa chính xác, có quyền bảo lưu ý kiến bằng văn bản kèm theo.

KẾT LUẬN CHIẾN LƯỢC

"Đừng đợi cơn bão đi qua, hãy học cách khiêu vũ trong mưa."

Kiểm tra pháp lý không phải để triệt tiêu doanh nghiệp, mà để thanh lọc thị trường. Với một doanh nghiệp BĐS uy tín, việc tuân thủ Kế hoạch 12/KH-BCA chính là "giấy thông hành" giá trị nhất để vươn tầm quốc tế.

Hãy nhớ: Quản trị rủi ro là khoản đầu tư rẻ nhất cho sự trường tồn.

Người phê duyệt nội dung (Ấn ký) Nhà báo – Luật gia Đỗ Văn Hiếu Phó Chủ tịch Hội đồng Cố vấn ILC

Thông tin

 liên hệ: 0932074939 e-mail dohieubaodoanhnghiep@gmail.com

CHI TIẾT

Phân tích nội dung, biểu hiện và vai trò của quy luật giá trị trong nền sản xuất hàng hóa. Liên hệ thực tiễn phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam hiện nay.

 ĐỀ THI MẪU – CÂU 3

Câu 3 (5 điểm):

Phân tích nội dung, biểu hiện và vai trò của quy luật giá trị trong nền sản xuất hàng hóa. Liên hệ thực tiễn phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam hiện nay.

✍️ BÀI LÀM MẪU

Mở bài

Quy luật giá trị là một trong những quy luật kinh tế cơ bản, điều tiết mọi hoạt động sản xuất và lưu thông hàng hóa trong nền kinh tế thị trường. Chủ nghĩa Mác – Lênin đã chỉ ra rằng, quy luật giá trị không chỉ chi phối mối quan hệ sản xuất mà còn tác động sâu rộng đến sự phân hóa xã hội, hiệu quả phân bổ nguồn lực và đổi mới công nghệ. Việc hiểu và vận dụng đúng quy luật này có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế bền vững tại Việt Nam hiện nay.

1. Nội dung của quy luật giá trị

Quy luật giá trị yêu cầu sản xuất và trao đổi hàng hóa phải dựa trên hao phí lao động xã hội cần thiết.

Hao phí lao động xã hội cần thiết là thời gian lao động trung bình để sản xuất ra một đơn vị hàng hóa trong điều kiện bình thường (về trình độ, công nghệ, cường độ...).

Ví dụ: Hai người cùng làm bánh mì, người A làm bằng tay mất 3 giờ, người B dùng máy chỉ mất 1 giờ. Thị trường sẽ chấp nhận giá dựa theo lao động xã hội trung bình – khoảng 1,5 giờ, nên ai làm nhanh hơn sẽ có lợi hơn.

2. Biểu hiện của quy luật giá trị

Trong sản xuất:

Người sản xuất nào có hao phí lao động thấp hơn trung bình → có lợi nhuận → khuyến khích cạnh tranh và cải tiến kỹ thuật.

Hao phí cao hơn trung bình → thua lỗ → bị đào thải khỏi thị trường.

Trong lưu thông (trao đổi):

Giá cả thị trường vận động xoay quanh giá trị:

Cung = cầu → giá cả ≈ giá trị.

Cung > cầu → giá giảm.

Cầu > cung → giá tăng.

Giá cả là hình thức biểu hiện của giá trị, nhưng luôn biến động, bị chi phối bởi cung – cầu, tâm lý, chính sách, thời điểm...

3. Vai trò của quy luật giá trị

a. Điều tiết sản xuất và lưu thông

Hướng dòng vốn và lao động vào ngành có lợi nhuận cao.

Điều chỉnh sản lượng giữa các ngành nghề theo tín hiệu giá cả.

b. Kích thích cải tiến kỹ thuật – hợp lý hóa sản xuất

Ai tiết kiệm được lao động – chi phí sản xuất thấp → có lợi thế cạnh tranh.

Quy luật thúc đẩy ứng dụng KHCN, đổi mới quy trình sản xuất.

c. Phân hóa người sản xuất

Người sản xuất giỏi → có lãi → mở rộng sản xuất.

Người sản xuất kém → thua lỗ → bị thu hẹp hoặc bị loại khỏi thị trường.

Tạo ra sự phân tầng giàu – nghèo trong nền kinh tế hàng hóa.

4. Liên hệ thực tiễn ở Việt Nam

Việt Nam đang xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong đó:

Quy luật giá trị được vận dụng để điều tiết cung – cầu, quản lý giá cả, định hướng sản xuất.

Nhà nước không can thiệp trực tiếp giá trị hàng hóa, mà sử dụng thuế – trợ giá – chính sách đầu tư để khuyến khích sản xuất hiệu quả.

Doanh nghiệp Việt đang học cách sản xuất theo thị trường: “sản xuất cái thị trường cần” chứ không phải “cái mình có”.

Ví dụ:

Giá rau củ tăng cao → nông dân mở rộng trồng trọt → nguồn cung tăng → giá hạ xuống → điều tiết tự nhiên.

Một số ngành thủ công truyền thống (gốm, dệt...) không cải tiến công nghệ bị thu hẹp do chi phí sản xuất cao hơn giá trị thị trường.

Kết luận

Quy luật giá trị là nền tảng vận hành của nền kinh tế hàng hóa. Trong điều kiện Việt Nam, việc nắm vững và vận dụng quy luật giá trị một cách khoa học sẽ giúp cân đối sản xuất, ổn định thị trường và phát triển kinh tế bền vững theo đúng định hướng xã hội chủ nghĩa. Đây không chỉ là vấn đề lý luận, mà là công cụ điều tiết thiết thực trong quản lý kinh tế hiện đại.

CHI TIẾT

Phân tích điều kiện ra đời và đặc điểm của sản xuất hàng hóa. Liên hệ với sự phát triển sản xuất hàng hóa ở Việt Nam hiện nay.

 ĐỀ THI MẪU – CÂU 2

Câu 2 (5 điểm):

Phân tích điều kiện ra đời và đặc điểm của sản xuất hàng hóa. Liên hệ với sự phát triển sản xuất hàng hóa ở Việt Nam hiện nay.

✍️ BÀI LÀM MẪU (ĐIỂM TỐI ĐA)

Mở bài

Sản xuất hàng hóa là hình thức tổ chức kinh tế xuất hiện từ rất sớm và đến nay vẫn giữ vai trò chủ đạo trong nền kinh tế thị trường hiện đại. Chủ nghĩa Mác – Lênin đã chỉ rõ những điều kiện ra đời, tồn tại và phát triển của sản xuất hàng hóa, từ đó giúp các quốc gia, trong đó có Việt Nam, vận dụng để xây dựng nền kinh tế hiệu quả, năng động và hội nhập quốc tế.

1. Khái niệm sản xuất hàng hóa

Sản xuất hàng hóa là một hình thức tổ chức kinh tế mà sản phẩm làm ra không nhằm phục vụ nhu cầu trực tiếp của người sản xuất, mà để trao đổi, mua bán trên thị trường nhằm thỏa mãn nhu cầu của người khác.

2. Điều kiện ra đời của sản xuất hàng hóa

a. Phân công lao động xã hội

Đây là cơ sở kinh tế – kỹ thuật của sản xuất hàng hóa.

Khi xã hội có sự chuyên môn hóa sản xuất, mỗi cá nhân hay đơn vị chỉ làm ra một loại sản phẩm, muốn đáp ứng nhu cầu khác thì phải trao đổi với người khác.

Phân công càng sâu sắc, sản xuất hàng hóa càng phát triển.

b. Sự tách biệt kinh tế tương đối giữa các chủ thể sản xuất

Các chủ thể sản xuất có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng riêng biệt về tư liệu sản xuất và sản phẩm.

Họ tự quyết định sản xuất và tiêu thụ hàng hóa, dẫn đến cần có trao đổi để tồn tại và phát triển.

Kết luận: Hai điều kiện này là tiền đề bắt buộc để sản xuất hàng hóa xuất hiện và phát triển.

3. Đặc điểm của sản xuất hàng hóa

Mục tiêu sản xuất là giá trị trao đổi: Không nhằm tiêu dùng trực tiếp mà để trao đổi lấy sản phẩm khác.

Mang tính xã hội hóa cao: Quá trình sản xuất và tiêu dùng mang tính liên kết thị trường và phụ thuộc lẫn nhau.

Gắn liền với sự vận động của các quy luật kinh tế: Như quy luật giá trị, quy luật cung – cầu, cạnh tranh…

4. Ưu thế của sản xuất hàng hóa so với tự cung tự cấp

Thúc đẩy chuyên môn hóa – nâng cao năng suất lao động.

Kích thích ứng dụng khoa học – công nghệ.

Tạo ra nền kinh tế năng động, thúc đẩy đổi mới – sáng tạo.

Tăng cường sự liên kết trong nước và hội nhập quốc tế.

5. Liên hệ thực tiễn tại Việt Nam

Trước Đổi mới (trước 1986), nền kinh tế chủ yếu là tự cung tự cấp, sản xuất mang tính bao cấp, hàng hóa khan hiếm.

Sau Đổi mới:

Phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Xã hội có nhiều thành phần kinh tế, sản xuất gắn với nhu cầu thị trường.

Nền sản xuất hàng hóa phát triển mạnh mẽ, tạo ra hàng triệu sản phẩm cho tiêu dùng và xuất khẩu.

Việt Nam hiện là nước có độ mở kinh tế lớn, xuất khẩu hàng hóa sang hơn 200 quốc gia.

Ví dụ:

Doanh nghiệp sản xuất hàng tiêu dùng tại Bình Dương, Đồng Nai tập trung vào sản xuất để xuất khẩu.

Ngành nông nghiệp chuyển từ “sản xuất nhiều bán được ít” sang “sản xuất theo đơn hàng” – thể hiện rõ vai trò định hướng thị trường trong sản xuất hàng hóa.

Kết luận

Sản xuất hàng hóa là nền tảng của nền kinh tế thị trường hiện đại. Việc hiểu rõ và vận dụng đúng điều kiện, đặc điểm và quy luật của sản xuất hàng hóa không chỉ giúp nâng cao hiệu quả kinh tế mà còn đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa trong phát triển đất nước. Với Việt Nam, phát triển sản xuất hàng hóa gắn với đổi mới mô hình tăng trưởng là con đường tất yếu để hội nhập, phát triển bền vững và thịnh vượng.

CHI TIẾT

Phân tích hai thuộc tính của hàng hóa theo quan điểm của kinh tế chính trị Mác – Lênin. Liên hệ thực tiễn ở Việt Nam hiện nay.

 📝 ĐỀ THI MẪU – KINH TẾ CHÍNH TRỊ (TRUNG CẤP LLCT)

Câu 1 (5 điểm):

Phân tích hai thuộc tính của hàng hóa theo quan điểm của kinh tế chính trị Mác – Lênin. Liên hệ thực tiễn ở Việt Nam hiện nay.

✍️ BÀI LÀM GỢI Ý (ĐIỂM TỐI ĐA)

Mở bài

Trong nền kinh tế hàng hóa, hàng hóa là phạm trù trung tâm, là tế bào kinh tế của xã hội có trao đổi. C. Mác đã chỉ ra rằng, sở dĩ hàng hóa có thể tồn tại và vận động trong nền sản xuất hàng hóa là vì bản thân hàng hóa mang trong nó hai thuộc tính cơ bản: giá trị sử dụng và giá trị. Việc nghiên cứu hai thuộc tính của hàng hóa có ý nghĩa quan trọng cả về mặt lý luận và thực tiễn.

Nội dung

1. Khái niệm hàng hóa

Hàng hóa là sản phẩm của lao động, có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người, và được đem ra trao đổi, mua bán trên thị trường.

Không phải mọi sản phẩm đều là hàng hóa, chỉ những sản phẩm vừa có giá trị sử dụng, vừa có giá trị trao đổi mới trở thành hàng hóa.

2. Hai thuộc tính của hàng hóa

a) Giá trị sử dụng

Giá trị sử dụng là công dụng của hàng hóa, có khả năng thỏa mãn nhu cầu vật chất hoặc tinh thần của con người.

Giá trị sử dụng mang tính vật chất, gắn liền với thuộc tính tự nhiên của hàng hóa.

Giá trị sử dụng chỉ được thực hiện trong tiêu dùng, không phải trong trao đổi.

Đối với hàng hóa, giá trị sử dụng không phải cho người sản xuất, mà cho người khác thông qua mua bán.

Ví dụ:

Gạo dùng để ăn, quần áo dùng để mặc, điện thoại dùng để liên lạc… đều là giá trị sử dụng của hàng hóa.

b) Giá trị

Giá trị là lao động xã hội trừu tượng của người sản xuất kết tinh trong hàng hóa.

Giá trị phản ánh quan hệ xã hội giữa những người sản xuất hàng hóa.

Lượng giá trị của hàng hóa được đo bằng thời gian lao động xã hội cần thiết để sản xuất ra hàng hóa đó trong điều kiện trung bình của xã hội.

Cần phân biệt:

Lao động cụ thể → tạo ra giá trị sử dụng.

Lao động trừu tượng → tạo ra giá trị.

3. Mối quan hệ giữa hai thuộc tính của hàng hóa

Hai thuộc tính thống nhất trong cùng một hàng hóa, nhưng đồng thời mâu thuẫn với nhau.

Giá trị chỉ được thực hiện trong lưu thông, còn giá trị sử dụng chỉ được thực hiện trong tiêu dùng.

Muốn thực hiện được giá trị, hàng hóa bắt buộc phải có giá trị sử dụng phù hợp với nhu cầu xã hội.

Mâu thuẫn này là nguồn gốc của các hiện tượng ế thừa hàng hóa, khủng hoảng sản xuất trong nền kinh tế thị trường.

4. Liên hệ thực tiễn ở Việt Nam

Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam:

Doanh nghiệp không chỉ quan tâm đến giảm chi phí lao động (giá trị) mà còn phải chú trọng chất lượng, mẫu mã, công năng (giá trị sử dụng).

Nhiều sản phẩm nông nghiệp bị “được mùa mất giá” là do giá trị sử dụng không phù hợp với nhu cầu thị trường, dẫn đến không thực hiện được giá trị.

Điều này đòi hỏi sản xuất phải gắn với thị trường, nâng cao chất lượng hàng hóa và hiệu quả lao động xã hội.

Kết luận

Hai thuộc tính của hàng hóa – giá trị sử dụng và giá trị – là cơ sở lý luận quan trọng để hiểu bản chất của nền sản xuất hàng hóa. Việc nhận thức đúng hai thuộc tính này giúp chúng ta vận dụng hiệu quả các quy luật kinh tế trong phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam hiện nay.

CHI TIẾT

Chuyển đổi số là trọng tâm chiến lược: Từ định hướng Đại hội XIV đến động lực hội nhập của doanh nghiệp Việt

 ĐỐI THOẠI CHÍNH SÁCH & DOANH NGHIỆP

Chuyển đổi số là trọng tâm chiến lược: Từ định hướng Đại hội XIV đến động lực hội nhập của doanh nghiệp Việt

Thực hiện: Nhà báo Đỗ Văn Hiếu

Lời dẫn: Trong dòng chảy của kỷ nguyên mới – kỷ nguyên vươn mình của dân tộc, Đại hội XIV của Đảng đã xác lập chuyển đổi số là một trong những đột phá chiến lược, đóng vai trò trụ cột cho giai đoạn phát triển bền vững. Để làm rõ mối tương quan giữa chủ trương lớn của Đảng, hệ thống thể chế và lộ trình hội nhập của cộng đồng kinh tế, Tạp chí Doanh nghiệp & Hội nhập đã có cuộc đối thoại chuyên sâu với PGS.TS Phạm Thị Thanh Xuân – Phó Viện trưởng Trường Đại học Kinh tế - Luật (ĐHQG TP.HCM), Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học Viện Khoa học Pháp lý và Phát triển Doanh nghiệp (ILC).

Cuộc đối thoại tập trung bóc tách ba "trục xoay" cốt lõi: Chính sách – Tri thức – Doanh nghiệp, thể hiện rõ tôn chỉ của Tạp chí trong việc đồng hành, phản biện và lan tỏa giá trị hội nhập.

Chuyển đổi số: Mệnh lệnh từ thực tiễn chính sách

Nhà báo Đỗ Văn Hiếu: Thưa PGS.TS Phạm Thị Thanh Xuân, khi Đại hội XIV đặt chuyển đổi số ở vị trí trung tâm của chiến lược phát triển quốc gia, bà nhận định như thế nào về "tín hiệu" mà Đảng và Nhà nước đang gửi gắm tới cộng đồng doanh nghiệp?

PGS.TS Phạm Thị Thanh Xuân: Thông điệp này mang tính thời đại và vô cùng quyết liệt: Chuyển đổi số không còn là một xu hướng mang tính thử nghiệm hay lựa chọn riêng lẻ, mà đã trở thành yêu cầu mang tính cấu trúc của nền kinh tế Việt Nam.

Việc đặt chuyển đổi số ở vị trí trung tâm khẳng định rằng các "bài toán lớn" về năng suất lao động, quản trị minh bạch và năng lực cạnh tranh quốc gia đều phải tìm lời giải từ công nghệ số. Doanh nghiệp, trong bối cảnh này, không chỉ là đối tượng thụ hưởng chính sách mà phải là chủ thể tiên phong, đồng hành cùng Nhà nước để hiện thực hóa các mục tiêu phát triển. Đây là cơ hội nhưng cũng là thử thách để doanh nghiệp tái định vị giá trị của mình trên bản đồ kinh tế toàn cầu.

Khát vọng vươn tầm và trách nhiệm của thực thể kinh tế

Nhà báo Đỗ Văn Hiếu: Đại hội XIV được đánh giá là dấu mốc khơi dậy mạnh mẽ khát vọng phát triển trong toàn xã hội. Theo bà, khát vọng ấy cần được cụ thể hóa như thế nào trong tư duy và hành động của các doanh nhân hiện nay?

PGS.TS Phạm Thị Thanh Xuân: Khát vọng phát triển trong giai đoạn mới phải được định nghĩa bằng tính thực chất và bền vững. Nó không dừng lại ở việc mở rộng quy mô về số lượng, mà phải là khát vọng nâng tầm vị thế của doanh nghiệp Việt trong các chuỗi giá trị toàn cầu.

Điều này đòi hỏi một cuộc cách mạng trong nội tại doanh nghiệp: từ đổi mới mô hình quản trị theo hướng hiện đại, tuân thủ nghiêm ngặt các chuẩn mực pháp lý quốc tế, đến việc ứng dụng công nghệ để giải quyết các vấn đề môi trường và xã hội (ESG). Định hướng từ Đại hội XIV chính là "điểm tựa" chính trị và tư tưởng vững chắc, giúp doanh nghiệp yên tâm đầu tư dài hạn, dám dấn thân vào những lĩnh vực mới và phát triển một cách có trách nhiệm với quốc gia.

Hoàn thiện thể chế: "Bệ đỡ" cho tiến trình hội nhập

Nhà báo Đỗ Văn Hiếu: Dưới góc độ chuyên gia pháp lý và chính sách, bà đánh giá thế nào về vai trò của thể chế trong việc thúc đẩy doanh nghiệp chuyển đổi số và hội nhập sâu rộng?

PGS.TS Phạm Thị Thanh Xuân: Thể chế là nhân tố quyết định. Nếu không có một hành lang pháp lý thông thoáng và đồng bộ, doanh nghiệp sẽ rơi vào trạng thái "dè dặt" trước những đổi mới sáng tạo. Thể chế phải đóng vai trò là bệ đỡ, là "vùng xanh" cho các mô hình kinh doanh mới.

Theo tôi, trong nhiệm kỳ mới, chính sách cần tập trung vào ba đột phá:

Thiết lập khung pháp lý thử nghiệm (Sandbox): Tạo không gian an toàn cho các mô hình kinh doanh số triển khai thực tế.

Cơ chế khuyến khích đặc thù: Đặc biệt ưu tiên hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa (SME) tiếp cận nguồn lực công nghệ và tài chính xanh.

Tính dự báo của chính sách: Đảm bảo sự minh bạch và ổn định của hệ thống pháp luật, giúp doanh nghiệp vững tâm hoạch định chiến lược phát triển dài hạn mà không lo ngại rủi ro về mặt thể chế.

Tri thức hóa doanh nghiệp: Sự gắn kết giữa chuyên gia và thị trường

Nhà báo Đỗ Văn Hiếu: Trong công cuộc chuyển đổi số, đội ngũ trí thức và các nhà khoa học đóng vai trò gì trong việc hỗ trợ doanh nghiệp "vượt rào" công nghệ?

PGS.TS Phạm Thị Thanh Xuân: Chuyển đổi số là một "lời mời gọi" đối với đội ngũ trí thức. Chúng tôi cần bước ra khỏi không gian học thuật thuần túy để dấn thân vào thực tiễn sôi động của doanh nghiệp.

Sự đồng hành ở đây phải là sự chuyển hóa tri thức thành giải pháp. Các công trình nghiên cứu, đào tạo nhân lực và tư vấn pháp lý phải bám sát hơi thở của thị trường. Chỉ khi tri thức được "nhúng" vào thực tế quản trị và sản xuất, nó mới thực sự trở thành động lực giúp doanh nghiệp Việt nâng cao sức cạnh tranh và hội nhập thành công.

Kỳ vọng vào một kỷ nguyên phát triển mới

Nhà báo Đỗ Văn Hiếu: Trước thềm một giai đoạn phát triển mới, bà có thông điệp gì muốn gửi đến cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam?

PGS.TS Phạm Thị Thanh Xuân: Một chương mới của lịch sử dân tộc đang mở ra với những vận hội to lớn. Những định hướng chiến lược từ Đại hội XIV đã kiến tạo một nền móng vững chắc. Nếu Nhà nước – Doanh nghiệp – Trí thức cùng chung một quyết tâm, chung một hệ giá trị, tôi tin rằng niềm tin về một Việt Nam hùng cường, thịnh vượng sẽ trở thành hiện thực sinh động qua những con số tăng trưởng và vị thế của các thương hiệu Việt trên trường quốc tế.

[Góc nhìn của Tòa soạn] Cuộc đối thoại với PGS.TS Phạm Thị Thanh Xuân một lần nữa khẳng định: Chuyển đổi số không đơn thuần là câu chuyện về công nghệ, mà là điểm giao thoa chiến lược giữa ý chí chính trị và hành động kinh tế. Tạp chí Doanh nghiệp & Hội nhập cam kết tiếp tục đóng vai trò cầu nối, lan tỏa những giải pháp đột phá và khát vọng hội nhập bền vững cho cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam trong kỷ nguyên mới.

Thông tin chuyên gia:

PGS.TS Phạm Thị Thanh Xuân

Phó Viện trưởng, Trường Đại học Kinh tế - Luật (Đại học Quốc gia TP.HCM).

Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học, Viện Khoa học Pháp lý và Phát triển Doanh nghiệp (ILC) – Hiệp hội Do

anh nghiệp nhỏ và vừa Việt Nam.

CHI TIẾT

CHÍNH CHỦ BÁN NHÀ MẶT TIỀN QUỐC LỘ 1K – LÔ GÓC HAI MẶT TIỀN – Số 285 Quốc Lộ 1K, phường Đông Hòa, TP. Dĩ An, Bình Dương (TP HCM)

Có những bất động sản không cần phải rao nhiều, bởi chỉ cần hiểu đúng giá trị của nó, người mua sẽ tự tìm đến. Và căn nhà số 285 Quốc Lộ 1K là một tài sản như vậy.

Đây không chỉ là một ngôi nhà.

Đây là một vị trí – một dòng tiền – một tài sản chiến lược nằm trên trục giao thông huyết mạch kết nối TP.HCM – TP. Dĩ An – TP. Biên Hòa.

VỊ TRÍ – YẾU TỐ QUYẾT ĐỊNH GIÁ TRỊ BỀN VỮNG

📍 Số 285 Quốc Lộ 1K, phường Đông Hòa, TP. Dĩ An, Bình Dương

Mặt tiền Quốc Lộ 1K, tuyến đường xương sống kết nối 3 đô thị lớn

Lô góc hai mặt tiền, hiếm và gần như không thể tái tạo

Khu vực đông dân cư, mật độ lưu thông cao, kinh doanh sầm uất ngày – đêm

Phù hợp mọi mô hình: ở – kinh doanh – showroom – văn phòng – đầu tư giữ tài sản

Trong bất động sản, lô góc mặt tiền quốc lộ luôn là phân khúc được săn tìm nhiều nhất, bởi:

“Nhà có thể xây lại, nhưng vị trí thì không.”

QUY MÔ TÀI SẢN – GIÁ TRỊ ĐƯỢC GHI NHẬN TRÊN PHÁP LÝ

Bất động sản gồm 02 thửa đất liền kề, pháp lý đầy đủ, sổ hồng riêng:

🔹 Thửa đất số 4671 – Tờ bản đồ số 3

Diện tích: 97,7 m²

🔹 Thửa đất số 4633 – Tờ bản đồ số 3

Diện tích: 280 m²

👉 Tổng diện tích đất: khoảng 377,7 m²

Nhà ở riêng lẻ đã được đăng ký đầy đủ trên giấy chứng nhận, với:

Diện tích xây dựng: ~ 208,9 m²

Tổng diện tích sàn sử dụng: ~ 527,1 m²

Kết cấu kiên cố một trệt hai lầu và 1 sân thượng, hiện đang sử dụng ổn định

Đây là quy mô rất hiếm đối với một căn nhà lô góc – mặt tiền quốc lộ tại khu vực Dĩ An.

GIÁ TRỊ KHAI THÁC – KHÔNG CHỈ ĐỂ Ở

Nếu bạn là người ở, đây là một nơi:

Thuận tiện di chuyển

Không gian rộng, thoáng

Giá trị gia tăng theo thời gian

Nếu bạn là người kinh doanh, đây là:

Mặt bằng nhận diện thương hiệu cực mạnh

Lượng xe qua lại lớn, dễ khai thác đa ngành nghề

Khả năng cho thuê hoặc tự vận hành rất cao

Nếu bạn là nhà đầu tư, thì:

Đây là tài sản mặt tiền quốc lộ – loại hình giữ tiền tốt nhất trong mọi chu kỳ

Giá trị không phụ thuộc ngắn hạn thị trường

Dễ thanh khoản, dễ chuyển nhượng

GIÁ BÁN – DÀNH CHO NGƯỜI HIỂU GIÁ TRỊ

💰 Giá rao bán: 30 TỶ ĐỒNG

👉 Có thương lượng cho khách thiện chí, làm việc nhanh, rõ ràng

Tài sản hiện đang thế chấp ngân hàng và sẽ được hỗ trợ xử lý giải chấp đầy đủ khi giao dịch, đảm bảo an toàn – minh bạch – đúng pháp luật.

LỜI KẾT DÀNH CHO NGƯỜI ĐỌC ĐẾN DÒNG NÀY

Không phải ai cũng cần một căn nhà như thế này.

Nhưng người hiểu bất động sản sẽ biết:

Lô góc – mặt tiền quốc lộ – diện tích lớn – pháp lý rõ ràng

→ là tài sản không nên bỏ lỡ khi còn cơ hội.

📞 Liên hệ xem nhà – xem sổ – làm việc trực tiếp

Chính chủ 0932074939 Mr. Hiếu 

CHI TIẾT

HÀNG HÓA VÀ LAO ĐỘNG SẢN XUẤT HÀNG HÓA (Kinh tế chính trị Mác – Lênin)

Trong lịch sử phát triển của xã hội loài người, cùng với sự phát triển của lực lượng sản xuất và phân công lao động xã hội, sản xuất hàng hóa ra đời và ngày càng giữ vai trò trung tâm trong đời sống kinh tế. 

Hiểu rõ bản chất của hàng hóa, các thuộc tính của hàng hóa cũng như tính chất hai mặt của lao động sản xuất hàng hóa có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc nhận thức đúng các quy luật kinh tế của nền kinh tế thị trường, nhất là trong điều kiện xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam hiện nay.

Bài học đầu tiên của Kinh tế chính trị Mác – Lênin tập trung nghiên cứu các khái niệm nền tảng nhất: hàng hóa, giá trị sử dụng, giá trị, lao động cụ thể, lao động trừu tượng, đồng thời làm rõ mối quan hệ biện chứng giữa các phạm trù này. Đây là cơ sở lý luận để tiếp tục nghiên cứu các quy luật kinh tế quan trọng như quy luật giá trị, tiền tệ, tư bản và giá trị thặng dư ở các bài học sau.

I. SẢN XUẤT HÀNG HÓA VÀ ĐIỀU KIỆN RA ĐỜI

1. Khái niệm sản xuất hàng hóa

Sản xuất hàng hóa là kiểu tổ chức kinh tế trong đó sản phẩm lao động được tạo ra không phải để người sản xuất trực tiếp tiêu dùng, mà để trao đổi, mua bán trên thị trường.

Khác với nền kinh tế tự cung tự cấp – nơi sản phẩm chủ yếu phục vụ nhu cầu của chính người sản xuất – sản xuất hàng hóa gắn liền với thị trường, trao đổi và quan hệ kinh tế giữa những người sản xuất độc lập với nhau.

2. Điều kiện ra đời của sản xuất hàng hóa

Theo kinh tế chính trị Mác – Lênin, sản xuất hàng hóa chỉ ra đời và tồn tại khi có hai điều kiện cơ bản:

Thứ nhất, có sự phân công lao động xã hội.

Phân công lao động xã hội làm cho mỗi người, mỗi ngành chỉ sản xuất một hoặc một số loại sản phẩm nhất định. Do đó, họ phải trao đổi sản phẩm với nhau để thỏa mãn nhu cầu đa dạng của mình.

Thứ hai, có sự tách biệt tương đối về kinh tế giữa những người sản xuất.

Sự tách biệt này thể hiện ở việc mỗi người sản xuất có quyền sở hữu đối với tư liệu sản xuất và sản phẩm của mình. Chính sự độc lập này làm cho sản phẩm của họ trở thành hàng hóa.

Hai điều kiện trên có quan hệ chặt chẽ với nhau và là tiền đề không thể thiếu để sản xuất hàng hóa ra đời và phát triển.

II. HÀNG HÓA VÀ HAI THUỘC TÍNH CƠ BẢN

1. Khái niệm hàng hóa

Hàng hóa là sản phẩm của lao động, có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người thông qua trao đổi, mua bán.

Không phải mọi sản phẩm lao động đều là hàng hóa. Một sản phẩm chỉ trở thành hàng hóa khi nó:

Do lao động tạo ra

Có giá trị sử dụng

Được sản xuất ra để trao đổi

2. Hai thuộc tính của hàng hóa

Theo C. Mác, hàng hóa luôn tồn tại với hai thuộc tính thống nhất:

Giá trị sử dụng

Giá trị

Hai thuộc tính này vừa thống nhất, vừa mâu thuẫn với nhau, phản ánh tính chất đặc biệt của nền sản xuất hàng hóa.

III. GIÁ TRỊ SỬ DỤNG CỦA HÀNG HÓA

1. Khái niệm giá trị sử dụng

Giá trị sử dụng là công dụng của hàng hóa, có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người, dù là nhu cầu vật chất hay tinh thần.

Ví dụ:

Gạo dùng để ăn

Áo dùng để mặc

Điện thoại dùng để liên lạc

Sách dùng để học tập

2. Đặc điểm của giá trị sử dụng

Giá trị sử dụng mang tính vật chất – tự nhiên

Do lao động cụ thể tạo ra

Chỉ được thực hiện trong quá trình tiêu dùng

Không trực tiếp phản ánh quan hệ xã hội giữa những người sản xuất

Giá trị sử dụng là điều kiện vật chất để hàng hóa tồn tại, nhưng không quyết định giá trị trao đổi của hàng hóa.

IV. GIÁ TRỊ CỦA HÀNG HÓA

1. Khái niệm giá trị hàng hóa

Giá trị hàng hóa là lao động xã hội của người sản xuất hàng hóa kết tinh trong hàng hóa.

Giá trị không phải là thuộc tính tự nhiên của vật phẩm, mà là một quan hệ xã hội, chỉ tồn tại trong nền sản xuất hàng hóa.

2. Chất của giá trị

Chất của giá trị chính là lao động xã hội của người sản xuất hàng hóa.

Không phải mọi lao động đều tạo ra giá trị hàng hóa. Chỉ có:

Lao động được xã hội thừa nhận

Lao động gắn với trao đổi mới tạo ra giá trị.

Ví dụ:

May áo để bán → có giá trị

May áo để mặc → không có giá trị hàng hóa

3. Lượng của giá trị

Lượng của giá trị do lượng lao động hao phí để sản xuất hàng hóa đó quyết định.

Thước đo của lượng giá trị là thời gian lao động xã hội cần thiết – tức là thời gian cần để sản xuất ra một hàng hóa trong điều kiện sản xuất bình thường của xã hội, với trình độ kỹ thuật và cường độ lao động trung bình.

4. Mối quan hệ giữa năng suất lao động và giá trị

Năng suất lao động ↑ → thời gian lao động xã hội ↓ → giá trị hàng hóa ↓

Năng suất lao động ↓ → thời gian lao động xã hội ↑ → giá trị hàng hóa ↑

Đây là quy luật quan trọng chi phối sự vận động của giá trị trong nền kinh tế thị trường.

V. LAO ĐỘNG SẢN XUẤT HÀNG HÓA VÀ TÍNH CHẤT HAI MẶT

1. Lao động cụ thể

Lao động cụ thể là lao động có ích dưới một hình thức cụ thể của một nghề nghiệp nhất định, với mục đích, công cụ, phương pháp và kết quả riêng.

Lao động cụ thể tạo ra giá trị sử dụng

Lao động cụ thể phản ánh trình độ phát triển của lực lượng sản xuất

Lao động cụ thể là phạm trù vĩnh viễn của lao động

Ví dụ:

Lao động của thợ may tạo ra áo

Lao động của nông dân tạo ra thóc

Lao động của kỹ sư tạo ra máy móc

2. Lao động trừu tượng

Lao động trừu tượng là lao động của người sản xuất hàng hóa khi đã gạt bỏ những hình thức cụ thể của nó và quy về sự hao phí sức lao động nói chung (cả thể lực và trí lực).

Lao động trừu tượng tạo ra giá trị hàng hóa

Lao động trừu tượng phản ánh quan hệ xã hội giữa những người sản xuất

Chỉ tồn tại trong nền sản xuất hàng hóa

3. Ý nghĩa của tính chất hai mặt của lao động

Việc phát hiện ra tính chất hai mặt của lao động sản xuất hàng hóa là một trong những đóng góp lý luận vĩ đại của C. Mác, giúp giải thích:

Nguồn gốc của giá trị

Bản chất của trao đổi hàng hóa

Cơ sở của các quy luật kinh tế trong nền kinh tế thị trường

VI. MỐI QUAN HỆ GIỮA GIÁ TRỊ SỬ DỤNG VÀ GIÁ TRỊ

Giá trị sử dụng và giá trị:

Thống nhất trong hàng hóa: thiếu một trong hai thì không thể là hàng hóa

Mâu thuẫn với nhau:

Người sản xuất quan tâm đến giá trị

Người tiêu dùng quan tâm đến giá trị sử dụng

Giá trị sử dụng chỉ được thực hiện trong tiêu dùng

Giá trị chỉ được thực hiện trong trao đổi

Mâu thuẫn này là nguồn gốc của các mâu thuẫn kinh tế trong nền sản xuất hàng hóa.

Bài học thứ nhất của Kinh tế chính trị Mác – Lênin đã cung cấp những phạm trù lý luận nền tảng nhất để hiểu bản chất của nền sản xuất hàng hóa. Thông qua việc phân tích hàng hóa, hai thuộc tính của hàng hóa và tính chất hai mặt của lao động sản xuất hàng hóa, học thuyết của C. Mác đã chỉ ra rằng đằng sau những quan hệ trao đổi tưởng chừng đơn giản trên thị trường là những quan hệ xã hội sâu sắc giữa con người với con người.

Việc nắm vững nội dung bài học này không chỉ có ý nghĩa lý luận mà còn có giá trị thực tiễn quan trọng trong việc nhận thức và vận dụng đúng các quy luật kinh tế trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam hiện nay.

CHI TIẾT

Toàn cảnh thị trường bất động sản 2025: Giá cao, thanh khoản thấp và cuộc sàng lọc khốc liệt

Thị trường bất động sản 2025: Khi câu hỏi “có nên mua không?” thay thế câu hỏi “bao giờ tăng giá?”

Nếu như giai đoạn 2018–2021, câu hỏi phổ biến nhất của nhà đầu tư là “khi nào tăng giá?”, thì bước sang năm 2025, câu hỏi ấy đã được thay thế bằng một câu hỏi thực tế và thận trọng hơn rất nhiều:

“Bây giờ có nên xuống tiền không?”

Câu hỏi này không chỉ phản ánh tâm lý cá nhân của từng nhà đầu tư, mà còn phản ánh trạng thái chung của toàn bộ thị trường bất động sản Việt Nam sau hơn hai năm biến động mạnh về chính sách, dòng tiền và niềm tin.

Thị trường không còn vận hành bằng cảm xúc, mà đang dần quay về bản chất: giá trị thật, pháp lý thật và dòng tiền thật.

Toàn cảnh thị trường bất động sản 2025: Không khủng hoảng, nhưng đang thanh lọc

Điều đầu tiên cần khẳng định rõ: bất động sản Việt Nam năm 2025 không rơi vào khủng hoảng theo nghĩa sụp đổ toàn diện.

Tuy nhiên, thị trường đang bước vào một cuộc sàng lọc khốc liệt, nơi:

Doanh nghiệp yếu tài chính buộc phải rút lui

Dự án pháp lý không rõ ràng bị loại bỏ

Nhà đầu tư lướt sóng không còn “đất diễn”

Môi giới thiếu kiến thức luật và thị trường dần bị đào thải

Đây là giai đoạn mà thị trường không dành cho số đông thiếu chuẩn bị, nhưng lại mở ra cơ hội dài hạn cho những người hiểu sâu và đi đường dài.

Vì sao giá bất động sản vẫn cao dù thanh khoản thấp?

Một trong những nghịch lý lớn nhất của thị trường bất động sản 2025 là:

Giá bán vẫn cao, trong khi giao dịch sụt giảm mạnh.

Tại nhiều khu vực phía Nam như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An:

Lượng giao dịch giảm từ 30–40% so với giai đoạn cao điểm

Nhưng giá sơ cấp gần như không giảm, thậm chí có nơi còn tăng nhẹ

Nguyên nhân không nằm ở cầu, mà nằm ở cấu trúc chi phí của thị trường:

Giá đất đầu vào cao

Chi phí vốn và lãi vay lớn

Áp lực trái phiếu doanh nghiệp đến hạn 2025–2026

Chủ đầu tư không thể giảm sâu nếu chưa tái cấu trúc được tài chính

Điều này dẫn đến một trạng thái đặc biệt:

Thị trường không giảm giá mạnh, nhưng gần như “đóng băng thanh khoản”.

Dòng tiền bất động sản 2025 đang chảy về đâu?

Một câu hỏi lớn khác được tìm kiếm rất nhiều hiện nay là: “Dòng tiền bất động sản đang đi đâu?”

Thực tế cho thấy:

Tín dụng vẫn tăng nhưng được kiểm soát chặt

Ngân hàng ưu tiên sản xuất – kinh doanh – xuất khẩu

Đầu tư công được đẩy mạnh, nhưng giải ngân chưa đạt kỳ vọng

Trái phiếu bất động sản bước vào giai đoạn đáo hạn cao điểm

Hệ quả là:

Tiền không biến mất, nhưng trở nên thận trọng và chọn lọc hơn rất nhiều.

Dòng tiền hiện nay chỉ tìm đến:

Dự án pháp lý đầy đủ

Sản phẩm có nhu cầu ở thật

Bất động sản có thể khai thác dòng tiền

Khu vực có hạ tầng thật, không còn u“ăn theo tin đồn”

Luật bất động sản mới: Cuộc chơi đã thay đổi

Từ năm 2024, hệ thống pháp luật mới gồm:

Luật Đất đai

Luật Nhà ở

Luật Kinh doanh bất động sản

đã thay đổi bản chất vận hành của thị trường.

Luật mới không nhằm “đánh sập” thị trường, mà nhằm:

Hạn chế đầu cơ

Tăng minh bạch

Bảo vệ người mua ở thật

Lọc lại đội ngũ hành nghề môi giới

Từ 2025 trở đi:

Bán hàng khi chưa đủ điều kiện pháp lý sẽ bị xử lý nghiêm

Môi giới tư vấn sai có thể chịu trách nhiệm pháp lý

Chủ đầu tư buộc phải chuẩn hóa quy trình huy động vốn

👉 Luật mới không giết bất động sản, mà giết những ai làm ăn chụp giật.

Bất động sản phía Nam 2025: Không còn “sóng diện rộng”

Nhiều nhà đầu tư vẫn tìm kiếm các cụm từ như “bất động sản Bình Dương 2025”, “đất Đồng Nai có còn tăng không?”.

Câu trả lời thẳng thắn là:

Không còn sóng diện rộng, chỉ còn sóng chọn lọc.

Cơ hội hiện nay tập trung ở:

Khu vực gắn với hạ tầng lớn (vành đai, cao tốc, TOD)

Dự án có pháp lý rõ ràng

Bất động sản phục vụ nhu cầu ở thật hoặc khai thác thật

Ngược lại, các phân khúc:

Đất nền xa trung tâm

Dự án “ăn theo quy hoạch trên giấy”

Sản phẩm chỉ bán kỳ vọng tăng giá

sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong trung hạn.

Ai sẽ sống sót và phát triển sau cuộc sàng lọc 2025?

Trong giai đoạn này, thị trường không ưu ái:

Người nhiều tiền nhất

Người nói hay nhất

Người dám liều nhất

Thị trường sẽ ưu ái:

Người hiểu luật – không bán sai, không vướng rủi ro

Người hiểu dòng tiền – biết tiền đang sợ gì và chờ gì

Người hiểu tâm lý khách hàng – tư vấn đúng, nói thật, làm bền

Bất động sản đang quay về đúng bản chất của nó:

Một kênh tích lũy và sử dụng tài sản dài hạn, không phải trò chơi may rủi.

Lời kết: Đây không phải lúc để mơ nhanh, mà là lúc để hiểu sâu

Thị trường bất động sản 2025 không dành cho sự nôn nóng. Cũng không dành cho những ai chỉ dựa vào tin đồn và cảm xúc.

Nếu bạn là:

Nhà đầu tư: hãy đầu tư bằng kiến thức và kỷ luật

Người mua ở: hãy kiên nhẫn và chọn đúng giá trị

Môi giới: hãy học luật, hiểu thị trường và làm nghề tử tế

Bởi vì:

Tiền sẽ quay lại thị trường.

Nhưng nó chỉ tìm đến những nơi xứng đáng.

Và trong một thị trường đang sàng lọc mạnh mẽ như năm 2025,

người hiểu sâu sẽ đi xa hơn người đi nhanh.

✍️ Đỗ Văn Hiếu

Nhà báo – Luật gia – Chuyên gia thị trường bất động sản.

CHI TIẾT

Phân tích & nhận định thị trường bất động sản Khu biệt thự Riviera Cove

Phân tích & nhận định thị trường bất động sản Khu biệt thự Riviera Cove

1. Riviera Cove – một “chuẩn mực sống” đã hoàn thiện, không phải câu chuyện tương lai

Trong bức tranh bất động sản TP Thủ Đức, Riviera Cove là dạng tài sản đã đi hết chu kỳ phát triển, bước sang giai đoạn khai thác giá trị và bảo toàn tài sản. Khác với nhiều khu đô thị còn kỳ vọng hạ tầng, Riviera Cove đã:

Hình thành cộng đồng cư dân ổn định

Pháp lý hoàn chỉnh, sổ hồng từng căn

Không còn nguồn cung sơ cấp

Không còn dư địa tăng trưởng bằng “sóng thông tin”

Điều này khiến Riviera Cove không phù hợp với đầu cơ ngắn hạn, nhưng lại rất phù hợp với nhà đầu tư dài hạn, ngân hàng và nhóm khách hàng giàu có ưu tiên an toàn.

2. Mặt bằng giá hiện tại: đã cao – nhưng không phải “ảo”

Từ dữ liệu rao bán và giao dịch thực tế trong 12–24 tháng gần đây, có thể chia mặt bằng giá thành 3 vùng rõ rệt:

95 – 105 triệu/m²: vùng giá giao dịch nhanh, thanh khoản tốt

105 – 115 triệu/m²: lô đẹp, lô góc, diện tích lớn

≥120 triệu/m²: sản phẩm hiếm (mặt tiền sông trực diện, lô lớn 650–700 m²)

👉 Điều quan trọng :

Giá cao tại Riviera Cove không đến từ “kỳ vọng”, mà đến từ “độ hiếm”.

Trong một khu compound ven sông đã hoàn thiện, mỗi lô mặt tiền sông bán đi là mất vĩnh viễn khỏi thị trường. Đây chính là yếu tố neo giá bền vững nhất.

3. Thanh khoản: chậm nhưng chắc – đúng bản chất phân khúc

Thanh khoản của Riviera Cove không đo bằng số lượng giao dịch, mà đo bằng khả năng giữ giá.

Khi thị trường khó khăn, Riviera Cove không giảm sâu

Khi thị trường hồi phục, Riviera Cove tăng chậm nhưng chắc

Biên độ điều chỉnh thường chỉ 5–10%, không xảy ra bán tháo

Điều này lý giải vì sao ngân hàng, giới tài chính và khách hàng ở thực đánh giá Riviera Cove là tài sản bảo toàn vốn, hơn là công cụ sinh lời nhanh.

4. Góc nhìn pháp lý & tín dụng: tài sản “đẹp” cho ngân hàng

Ở góc độ tín dụng, Riviera Cove hội đủ các tiêu chí mà ngân hàng ưu tiên:

Pháp lý rõ ràng – sổ riêng từng căn

Vị trí không tranh chấp quy hoạch

Sản phẩm thấp tầng – giá trị đất chiếm tỷ trọng cao

Khả năng xử lý tài sản khi cần: có thị trường thực

Tuy nhiên, ngân hàng luôn định giá thấp hơn giá chào – đây là nguyên tắc an toàn, không phải đánh giá thấp tài sản.

➡️ Điều này cho thấy:

Riviera Cove là tài sản tốt, nhưng phải tiếp cận bằng tư duy dài hạn và quản trị rủi ro.

5. Dự báo 3–5 năm tới: không bùng nổ, nhưng rất bền

Với góc nhìn cá nhân, tôi cho rằng Riviera Cove trong 3–5 năm tới sẽ:

❌ Không tạo “sóng lớn”

❌ Không tăng giá đột biến

✅ Giữ giá rất tốt

✅ Tăng trưởng ổn định theo lạm phát + tăng trưởng thu nhập tầng lớp giàu

Mức tăng kỳ vọng hợp lý:

5–8%/năm đối với lô thường

8–10%/năm đối với lô mặt tiền sông hiếm

Đây là mức tăng lý tưởng cho tài sản trú ẩn, không phải tài sản đầu cơ.

6. Kết luận – Riviera Cove dành cho ai?

Riviera Cove không dành cho người tìm lợi nhuận nhanh.

Riviera Cove dành cho người muốn ngủ ngon.

Phù hợp với:

Doanh nhân

Chuyên gia cấp cao

Gia đình ở thực

Ngân hàng & tổ chức tài chính

Không phù hợp với:

Nhà đầu tư lướt sóng

Người vay đòn bẩy cao, kỳ vọng bán nhanh

Riviera Cove là một trong số rất ít khu biệt thự ven sông tại TP Thủ Đức đã hoàn thiện, pháp lý sạch và giá trị không bị bào mòn theo chu kỳ. Trong bối cảnh thị trường ngày càng phân hóa, những tài sản như Riviera Cove sẽ càng ngày càng hiếm – và càng ngày càng có giá trị.

CHI TIẾT

Bài học quản trị, bán hàng và văn hoá con người cho doanh nghiệp bất động sản Việt Nam

Khi bất động sản không chỉ là “đất và nhà”, mà là niềm tin dài hạn

Trong hành trình làm báo, tư vấn và đồng hành cùng nhiều doanh nghiệp bất động sản, tôi nhận ra một sự thật: doanh nghiệp có thể bán được dự án, nhưng để đi đường dài, doanh nghiệp phải bán được niềm tin.

Những trải nghiệm, quan sát và nghiên cứu tại Cathay Financial Holdings – một tập đoàn tài chính – bảo hiểm hàng đầu Đài Loan – đã cho tôi một hệ quy chiếu rất rõ để soi chiếu lại mô hình phát triển của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam, đặc biệt là Sài Gòn Land và Sài Gòn Center.

Bài viết này không nhằm so sánh hơn – thua, mà nhằm chuyển hoá tư duy:

👉 Từ bán hàng ngắn hạn → xây dựng tổ chức dài hạn

👉 Từ dự án đơn lẻ → hệ sinh thái niềm tin

👉 Từ sale giỏi → con người tử tế, kỷ luật và chuyên nghiệp

1. Bài học số 1: Lấy con người làm trung tâm – không chỉ là khẩu hiệu

Cathay làm gì?

Cathay không bắt đầu chiến lược từ sản phẩm bảo hiểm, mà từ vòng đời con người ~28.000 ngày. Mỗi giai đoạn sống là một nhu cầu khác nhau, và sản phẩm chỉ là công cụ để phục vụ nhu cầu ấy.

Áp dụng cho Sài Gòn Land – Sài Gòn Center

Trong bất động sản, nhiều doanh nghiệp bắt đầu bằng câu hỏi:

“Dự án này giá bao nhiêu? Bán sao cho nhanh?”

Cathay gợi cho chúng ta một câu hỏi khác, sâu hơn:

“Khách hàng đang ở giai đoạn nào của cuộc đời?”

👉 Ứng dụng thực tế:

Khách trẻ: ưu tiên an cư – tài chính vừa sức – pháp lý an toàn

Gia đình trung niên: ưu tiên môi trường sống – tiện ích – giá trị gia tăng

Nhà đầu tư: ưu tiên dòng tiền – thanh khoản – chiến lược dài hạn

➡️ Khi sale hiểu “đời sống khách hàng” trước “giỏ hàng”, tỷ lệ chốt tự nhiên sẽ cao hơn, ít xung đột hơn, và khách hàng quay lại nhiều hơn.

2. Bài học số 2: Đào tạo là đầu tư chiến lược, không phải chi phí

Cathay làm gì?

Cathay xây dựng hệ thống đào tạo nhiều tầng, trong đó đạo đức nghề nghiệp và năng lực tư vấn quan trọng ngang doanh số. Họ chấp nhận đào tạo lâu, thậm chí loại bỏ người bán giỏi nhưng lệch giá trị.

Áp dụng cho Sài Gòn Land – Sài Gòn Center

Thực tế thị trường cho thấy: sale giỏi nhưng thiếu chuẩn mực có thể phá huỷ thương hiệu chỉ trong một dự án.

👉 Hướng dẫn áp dụng:

Thiết kế lộ trình đào tạo 90–180 ngày cho sale mới

KPI không chỉ đo “số căn bán”, mà đo:

Mức độ hiểu sản phẩm

Tỷ lệ khách hài lòng

Tỷ lệ khách giới thiệu

Đào tạo bắt buộc về:

Pháp lý BĐS

Đạo đức tư vấn

Quản trị cảm xúc & tâm lý khách hàng

➡️ Sale được đào tạo đúng sẽ giữ khách – giữ thương hiệu – giữ dự án.

3. Bài học số 3: Quản trị bằng hệ thống, không bằng khẩu hiệu

Cathay làm gì?

Cathay mã hoá đạo đức và tuân thủ vào hệ thống: từ tuyển dụng, đào tạo, đánh giá, khen thưởng. Làm đúng trở thành lựa chọn dễ nhất.

Áp dụng cho Sài Gòn Land – Sài Gòn Center

Nhiều doanh nghiệp BĐS Việt Nam nói nhiều về “văn hoá”, nhưng hệ thống lại thưởng cho hành vi ngắn hạn.

👉 Gợi ý thiết kế lại hệ thống:

Thưởng không chỉ theo doanh số, mà theo:

Đúng pháp lý

Đúng cam kết

Đúng hồ sơ – quy trình

Phạt rõ ràng các hành vi:

Thổi giá

Hứa vượt pháp lý

Ép cọc – giữ chỗ không minh bạch

➡️ Khi hệ thống đứng về cái đúng, người tốt sẽ ở lại, người lệch chuẩn sẽ tự rời đi.

4. Bài học số 4: Bán hàng = đồng hành dài hạn, không phải giao dịch

Cathay làm gì?

Tư vấn viên Cathay được xem là “người thân thầm lặng” của khách hàng – không chỉ xuất hiện khi ký hợp đồng, mà cả khi rủi ro xảy ra.

Áp dụng cho Sài Gòn Land – Sài Gòn Center

Bất động sản không kết thúc khi ký hợp đồng. Hậu mãi mới quyết định thương hiệu.

👉 Ứng dụng thực tế:

Xây dựng bộ phận chăm sóc sau bán độc lập

Sale chịu trách nhiệm:

Bàn giao

Hỗ trợ pháp lý

Theo dõi tiến độ – tiện ích

➡️ Khi khách hàng cảm thấy được đồng hành, họ trở thành đội sale miễn phí cho doanh nghiệp.

5. Bài học số 5: Văn hoá kỷ luật – sức mạnh mềm của tổ chức

Cathay làm gì?

Cathay không tăng trưởng nóng. Họ mở rộng khi năng lực quản trị và con người sẵn sàng. Kỷ luật được duy trì âm thầm nhưng nhất quán.

Áp dụng cho Sài Gòn Land – Sài Gòn Center

Trong bối cảnh thị trường biến động, kỷ luật quan trọng hơn tốc độ.

👉 Khuyến nghị:

Không chạy dự án khi pháp lý chưa sẵn sàng

Không mở sàn khi chưa đủ người – đủ chuẩn

Không hy sinh uy tín để đổi lấy dòng tiền ngắn hạn

➡️ Doanh nghiệp BĐS sống được qua chu kỳ suy thoái là doanh nghiệp biết dừng đúng lúc.

6. Tái định vị Sài Gòn Land – Sài Gòn Center dưới góc nhìn dài hạn

Từ Cathay, tôi đề xuất một cách nhìn mới cho Sài Gòn Land – Sài Gòn Center:

Không chỉ là đơn vị bán dự án

Mà là đơn vị kiến tạo giải pháp an cư – đầu tư – tích luỹ tài sản an toàn

Muốn vậy, doanh nghiệp cần:

Lấy con người làm gốc

Lấy đào tạo làm lõi

Lấy hệ thống làm xương sống

Lấy niềm tin làm tài sản vô hình quan trọng nhất

Kết luận: Bất động sản muốn đi xa, phải học cách làm “tài chính nhân văn”

Cathay cho tôi một bài học rất sâu:

Muốn tổ chức lớn mạnh, hãy xây dựng giá trị trước khi xây toà nhà.

Với Sài Gòn Land – Sài Gòn Center, nếu biết chắt lọc và ứng dụng những tinh hoa quản trị ấy, tôi tin rằng doanh nghiệp không chỉ vượt qua chu kỳ khó khăn, mà còn vươn lên thành một thương hiệu bất động sản có chiều sâu, có văn hoá và có niềm tin xã hội.

Nhà báo Đỗ Văn Hiếu

Chuyên gia truyền thông – tư vấn chiến lược doanh nghiệp

CHI TIẾT