Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng và bài toán giao thông ngày càng bộc lộ nhiều mâu thuẫn, mô hình TOD – Transit-Oriented Development đang trở thành từ khóa chiến lược giúp các đô thị Việt Nam thân thiện hơn, tích hợp hơn và bền vững hơn.
Nhưng với các CEO trong ngành bất động sản, TOD không chỉ là quy hoạch – đó còn là đòn bẩy để tái định vị doanh nghiệp và dẫn dắt xu hướng phát triển mới.
TOD: Từ quy hoạch đến đổi mới tầm nhìn chiến lược
Khái niệm TOD không mới trên thế giới, nhưng tại Việt Nam, đặc biệt là TP.HCM và Hà Nội, việc áp dụng TOD đang đặt nền móng vào giai đoạn quan trọng. Tuyến metro số 1 và số 2 là những vị trí chiến lược để thực thi TOD, gây ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị đất, nhu cầu và dạng sản phẩm.
TOD được hiểu là sự phát triển đổi mới vùng đô thị xoay quanh trạm giao thông công cộng (metro, BRT- xe buýt nhanh...), nhằm tối đa hóa việc sử dụng đất, tăng kết nối, giảm tắc nghẽn và tăng giá trị bền vững cho bất động sản.
Nhìn từ Thủ Đức, Dĩ An: TOD không còn là khái niệm
Hãy nhìn vào khu vực ga metro số 1: Thủ Đức đang chờ lột xác thành trung tâm tài chính - đổi mới - giáo dục. Tại đây, quy hoạch các dự án như Vinhomes Grand Park, Masteri Centre Point, hay khu đô thị Sala đã khai thác triệt để lợi thế giao thông liên vùng nhờ TOD.
Xa hơn chút, Dĩ An (Bình Dương) – trạm cuối metro số 1 – đang trở thành điểm nóng với các dự án như Bcons City, Bcons Plaza, Opal Cityview. Thực tế giá đất tăng 15–30% chỉ trong 2 năm, cho thấy sức nặng đô ồ ạt đứng sau TOD.
Chiến lược TOD cho doanh nghiệp BĐS: 3 hướng đi khôn ngoan
1. Săn quỹ đất trầm lặng quanh metro: Các CEO nhạy bén đang đón lệnh quy hoạch bằng cách gom quỹ đất bán kính 1km quanh ga metro. Quỹ đất tưởng như vô danh hôm nay, rất có thể là kim cương trong 3–5 năm tới.
2. Tái cấu trúc danh mục sản phẩm: TOD đưa bất động sản vào kỷ nguyên mới: sống gần giao thông, không gian thông minh, chân mực đa chức năng. Studio, officetel, smart-home tích hợp sẽ thế chỗ của các dự án tiên phong.
3. Tham gia quy hoạch và đối tác PPP: CEO doanh nghiệp BĐS có thể đối tác cùng chính quyền triển khai TOD, qua các hình thức PPP, hoặc đề xuất quy hoạch chi tiết gắn với hạ tầng metro.
Kết lại: TOD không chỉ là xu hướng, đó là lựa chọn cạnh tranh dài hạn
TOD không chỉ giống quy hoạch và hạ tầng – mà giống như đồng hồ đếm ngược cho sự thích ứng của doanh nghiệp BĐS. Ai đi trước sẽ sở hữu thế mạnh quyết định.
Bởi lẽ, metro không chỉ chở người. Metro còn chở theo tiềm năng, giá trị và khát vọng đổi đời của nhà đầu tư và doanh nghiệp địa ốc Việt Nam.
TOD là cuộc chơi không dành cho người đi sau. CEO nào hiểu sâu, hành động sớm – sẽ là người dẫn đầu thị trường mới.
Mô hình TOD: Khi lý luận gắn liền thực tiễn thành công
1. Cơ sở khoa học và logic đô thị của TOD
Mô hình TOD (Transit-Oriented Development) được phát triển dựa trên nguyên lý quy hoạch đô thị hiện đại:
Hiệu ứng tiếp cận (Accessibility Effect): Bất kỳ khu vực nào có khả năng tiếp cận giao thông công cộng hiệu quả đều có xu hướng tăng mật độ phát triển và giá trị bất động sản.
Lý thuyết “Urban Node” (nút đô thị): TOD tổ chức các “nút” phát triển quanh trạm giao thông, kết nối chuỗi đô thị nén bằng hành lang vận tải công cộng.
Hiệu quả đầu tư công: 1 USD đầu tư vào hạ tầng giao thông công cộng tạo ra 4–6 USD giá trị bất động sản và hoạt động thương mại đi kèm (theo nghiên cứu World Bank, 2019).
2. Các ví dụ TOD thành công trên thế giới
Nhật Bản – Điểm hình TOD toàn diện
Tokyo Metro và JR East không chỉ vận hành tàu điện mà còn sở hữu và khai thác hàng loạt trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, chung cư cao tầng nằm ngay tại ga.
Các “nút TOD” như Shibuya, Ikebukuro, Yokohama trở thành trung tâm kinh tế – văn hóa – giáo dục với mật độ dân cư cao nhưng vẫn vận hành hiệu quả.
Singapore – TOD đồng bộ với chính sách nhà ở
Chính phủ phát triển hệ thống MRT (Mass Rapid Transit) gắn liền với khu HDB (nhà ở công). Tất cả cư dân đều nằm trong bán kính 400–800m từ trạm giao thông.
Kết quả: hơn 80% dân số di chuyển bằng giao thông công cộng, giúp giảm tắc nghẽn và tăng giá trị bền vững cho thị trường nhà ở xã hội.
Hàn Quốc – TOD tích hợp Smart City
Seoul triển khai các khu phức hợp Songdo, Pangyo theo mô hình TOD + công nghệ: sử dụng dữ liệu giao thông – dân cư để tối ưu hóa quy hoạch, quản lý và dòng tiền bất động sản.
3. Dẫn chứng thành công TOD tại Việt Nam
TP.HCM – Tuyến metro số 1
Các khu vực như Văn Thánh, Thảo Điền, Thủ Thiêm, Suối Tiên có giá đất tăng mạnh sau khi xác lập tuyến metro số 1.
Dự án như Vinhomes Grand Park (Q9), The 9 Stellars (Thủ Đức) được phát triển theo hướng TOD: gần ga metro, tích hợp tiện ích, kết nối nhanh.
Bình Dương – Ga Dĩ An
Các dự án như Bcons City, Bcons Plaza, Opal Boulevard nằm trong bán kính 1km từ trạm metro. Nhờ đón đầu hạ tầng, các dự án này ghi nhận mức tăng giá từ 15–30% giai đoạn 2021–2023.
Đặc biệt, khu vực này thu hút nhà đầu tư trẻ và người dân dịch chuyển từ TP.HCM về sinh sống – làm việc.
Hà Nội – Tuyến metro Nhổn – Ga Hà Nội
Quanh các trạm metro Nhổn, Cầu Giấy, Kim Mã… đã bắt đầu hình thành các tổ hợp cao tầng có chức năng hỗn hợp.
Giá đất tăng trung bình 20–25% so với khu vực cách xa trục metro, tạo động lực điều chỉnh lại quy hoạch phân khu đô thị.
4. Tổng kết: TOD là mô hình đã chứng minh giá trị thực tiễn
TOD không còn là khái niệm lý thuyết mà là mô hình đã được chứng minh hiệu quả trên thế giới và ngay tại Việt Nam.
Điểm chung của các khu vực thành công là:
Có tầm nhìn quy hoạch đồng bộ với hệ thống giao thông công cộng.
Có doanh nghiệp tiên phong đầu tư đón đầu.
Có sự hỗ trợ chính sách từ chính quyền (về quy hoạch, pháp lý, đầu tư công).
Gợi mở cho CEO: TOD không còn là lựa chọn – mà là xu thế bắt buộc
Trong kỷ nguyên đô thị nén – đô thị xanh – đô thị thông minh, TOD là chìa khóa chiến lược giúp doanh nghiệp:
Tối ưu hóa quỹ đất và chi phí hạ tầng.
Tăng tốc thanh khoản và thu hút dòng vốn FDI.
Góp phần thực hiện ESG, CSR và phát triển đô thị bền vững.
TOD không dành cho người đến sau. Ai nhìn xa, người đó thắng.