Gửi: - Ủy ban Thường vụ Quốc hội
Đồng kính gửi: - Thủ tướng Chính phủ
- Bộ Tài nguyên và Môi trường
Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) rất hoan nghênh Quốc hội đang xem xét “Dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất” (sau đây gọi là “Dự thảo Nghị quyết thí điểm”) vào buổi sáng ngày 21/11/2024.
Hiệp hội và cộng đồng danh nghiệp bất động sản rất kỳ vọng “Dự thảo Nghị quyết thí điểm” nếu được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 8 này thì bên cạnh phương thức tiếp cận đất đai của nhà đầu tư để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125 Luật Đất đai 2024) hoặc thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất (Điều 126 Luật Đất đai 2024) hoặc các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất (Điều 124 Luật Đất đai 2024) sẽ bổ sung thêm phương thức tiếp cận đất đai của nhà đầu tư thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại để thể chế hóa Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã chủ trương “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”, đồng thời bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại để làm đầy “khoảng trống” do điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 chưa quy định các trường hợp này.
Hiệp hội rất hoan nghênh “Dự thảo Nghị quyết thí điểm” quy định các “tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm”, đặc biệt là tiêu chí “tổng diện tích đất ở trong các dự án thực hiện thí điểm không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030 đã được phê duyệt” là rất cần thiết và rất phù hợp với tính chất của Nghị quyết thí điểm của Quốc hội, bởi các lẽ sau đây:
(1) Trước hết, đây là Nghị quyết thí điểm của Quốc hội được thực hiện trên phạm vi toàn quốc thì rất cần thiết phải khống chế quy mô “tổng diện tích đất ở trong các dự án thực hiện thí điểm không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch”, mà “kỳ quy hoạch sử dụng đất” là 10 năm theo quy định của Luật Đất đai 2024, trong đó thì “phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch” sẽ được khoanh vùng theo quy hoạch sử dụng đất của địa phương và phải phù hợp với quy hoạch đô thị, nông thôn và còn phải phù hợp với Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.
Hiệp hội nhận thấy, với quy định tiêu chí “tổng diện tích đất ở trong các dự án thực hiện thí điểm không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch” thì sẽ không thể xảy ra tình trạng nhà đầu tư “lợi dụng” Nghị quyết thí điểm để “mua gom” đất nông nghiệp tràn lan hoặc lấy đất trồng lúa để làm dự án nhà ở thương mại, bởi lẽ Luật Đất đai 2024 đã quy định rất chặt chẽ về quy hoạch đất trồng lúa và cơ chế bảo vệ đất lúa rất nghiêm ngặt để bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, đồng thời tại điểm c khoản 3 Điều 127 Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định “điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” yêu cầu nhà đầu tư phải “có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án”.
(2) Căn cứ Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng chủ trương “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” đã xác định 02 phương thức chủ yếu để nhà đầu tư tiếp cận đất đai là thông qua đấu giá, đấu thầu thì Nghị quyết thí điểm cho phép nhà đầu tư được thực hiện phương thức tiếp cận đất đai “thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại” với hạn mức 30% diện tích đất ở trong kỳ quy hoạch sử dụng đất là rất cần thiết và rất phù hợp với chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.
Do vậy, quy định được phép thực hiện cơ chế thí điểm trong hạn mức 30% diện tích đất ở trong kỳ quy hoạch sử dụng đất là rất cần thiết, hợp lý và phù hợp với thực tiễn.
Tuy nhiên, khi nghiên cứu “Dự thảo Nghị quyết thí điểm” dự kiến tiếp thu, chỉnh lý kèm theo Báo cáo số 267/BC-BTNMT ngày 19/11/2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hiệp hội nhận thấy vẫn còn có một số nội dung chưa thật thỏa đáng nên xin được góp ý, như sau:
1/- Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung “phạm vi điều chỉnh” quy định tại khoản 1 Điều 1 “Dự thảo Nghị quyết thí điểm” như sau:
“Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
1. Nghị quyết này quy định thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (sau đây gọi là dự án thí điểm) trên phạm vi toàn quốc đối với các trường hợp sau đây:
a) Dự án của Khu đất, thửa đất mà tổ chức doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất;
b) Dự án của Khu đất, thửa đất mà tổ chức doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất;
c) Dự án của Khu đất, thửa đất mà tổ chức doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất và được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất;
d) Dự án của Khu đất, thửa đất mà tổ chức doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được các tổ chức đang sử dụng đất thành lập để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích của cơ sở sản xuất phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.”
Lý do đề xuất:
(1) Tại thời điểm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đề xuất với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép thực hiện “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” đối với “đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì doanh nghiệp chưa có quỹ đất, chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư” nên tại thời điểm này doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn chưa có “dự án” theo quy định của Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi năm 2018, 2020), Luật Nhà ở 2023.
(2) Tại thời điểm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản “đang có quyền sử dụng đất” là “đất khác không phải là đất ở” mặc dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, nhưng do chưa được “chấp thuận chủ trương đầu tư” của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên tại thời điểm này doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn chưa có “dự án” theo quy định của Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi năm 2018, 2020), Luật Nhà ở 2023.
(3) Tại thời điểm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản “đang có quyền sử dụng đất và được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” đối với “đất khác không phải là đất ở” mặc dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, nhưng do chưa được “chấp thuận chủ trương đầu tư” của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên tại thời điểm này doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn chưa có “dự án” theo quy định của Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi năm 2018, 2020), Luật Nhà ở 2023.
(4) Tại thời điểm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản “được các tổ chức đang sử dụng đất thành lập để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích của cơ sở sản xuất phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị” đối với “đất khác không phải là đất ở” mặc dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, nhưng do chưa được “chấp thuận chủ trương đầu tư” của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên tại thời điểm này doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn chưa có “dự án” theo quy định của Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi năm 2018, 2020), Luật Nhà ở 2023.
2/- Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung “điều kiện thực hiện dự án thí điểm” quy định tại khoản 1 Điều 3 “Dự thảo Nghị quyết thí điểm” như sau:
“Điều 3. Điều kiện thực hiện dự án thí điểm
1. Việc thực hiện dự án thí điểm quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị quyết này phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Phạm vi khu đất thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị;
b) Phạm vi khu đất thực hiện Ddự án phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt;
c) Phạm vi Kkhu đất thực hiện dự án nằm trong danh mục các khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị quyết này;
d) Có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận cho phép tổ chức doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm đối với trường hợp quy định tại điểm a và điểm c khoản 1 Điều 1 Nghị quyết này;
đ) Tổ chức Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan.
e) Ưu tiên giải quyết đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
2. Đối với các trường hợp sử dụng diện tích đất quốc phòng, đất an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất phát triển nhà ở để thực hiện dự án thí điểm thì phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và có văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.
3. Tổ chức Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện dự án thí điểm đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này được chuyển mục đích sử dụng đất đối với một hoặc các loại đất sau để thực hiện dự án thí điểm:
a) Đất nông nghiệp;
b) Đất phi nông nghiệp không phải đất ở;
c) Đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.”
Lý do đề xuất:
(1) Hiệp hội đề nghị sử dụng thống nhất cụm từ “phạm vi khu đất thực hiện dự án” tại điểm a khoản 3 Điều 3 để sử dụng tại các điểm b và c khoản 3 Điều 3 và bỏ từ “nằm trong” tại điểm a khoản 3 Điều 3 “Dự thảo Nghị quyết thí điểm” cho chính xác.
(2) Hiệp hội đề nghị sử dụng từ “doanh nghiệp kinh doanh bất động sản” thay thế cho từ “tổ chức kinh doanh bất động sản” cho chính xác, bởi lẽ tại khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doang bất động sản 2023 quy định “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này”
(3) Hiệp hội đề nghị bổ sung điểm e (mới) vào khoản 3 Điều 3 “Dự thảo Nghị quyết thí điểm” quy định “e) Ưu tiên giải quyết đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền phù hợp với tình hình thực tế của địa phương” để thông qua việc thực hiện Nghị quyết thí điểm của Quốc hội sẽ thúc đẩy việc cấu trúc lại thị trường bất động sản, cơ cấu lại sản phẩm nhà ở đang lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
3/- Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung “Tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm” quy định tại khoản 1 Điều 4 “Dự thảo Nghị quyết thí điểm” như sau:
Điều 4. Tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm
1. Việc thực hiện dự án thí điểm phải đáp ứng các tiêu chí sau:
a) Được thực hiện tại khu vực đô thị hoặc khu vực được quy hoạch phát triển đô thị;
b) Tổng diện tích đất ở trong các dự án thực hiện thí điểm không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030 đã được phê duyệt;
c) Không thuộc các dự án quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật Đất đai;
d) Đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 1 Nghị quyết này, khu đất thực hiện dự án thí điểm phải không thuộc danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua theo quy định tại khoản 5 Điều 72 của Luật Đất đai.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm hoặc trên cơ sở đề xuất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, nếu phù hợp với quy định tại Điều 3 và Điều 4 của Nghị quyết này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm, đồng thời với việc thông qua danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất theo quy định tại khoản 5 Điều 72 của Luật Đất đai.
3. Đối với diện tích đất quốc phòng, đất an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh, phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở mà chưa bàn giao về cho địa phương quản lý thì ưu tiên giao Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tổ chức thực hiện dự án thí điểm để ưu tiên bán, cho thuê, cho thuê mua đối với cán bộ, chiến sĩ thuộc lực lượng vũ trang theo quy định của pháp luật.
Việc thực hiện sắp xếp, xử lý tài sản công là đất quốc phòng, đất an ninh, tài sản trên đất quốc phòng, đất an ninh quy định tại khoản này thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 83 của Luật Đất đai.”
Lý do đề xuất:
(1) Hiệp hội rất hoan nghênh điểm b khoản 1 “Dự thảo Nghị quyết thí điểm” quy định các “tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm”, đặc biệt là tiêu chí “tổng diện tích đất ở trong các dự án thực hiện thí điểm không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030 đã được phê duyệt” là rất cần thiết và rất phù hợp với tính chất của Nghị quyết thí điểm của Quốc hội.
(2) Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 4 “Dự thảo Nghị quyết thí điểm” quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm hoặc “trên cơ sở đề xuất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, nếu phù hợp với quy định tại Điều 3 và Điều 4 của Nghị quyết này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm”, bởi lẽ khi thực hiện cơ chế cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản “được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm” trong 02 trường hợp sau đây:
Trường hợp 1: Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm theo đề nghị của Ủy ban nhân dân cùng cấp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, nông thôn, quy hoạch xây dựng và Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.
Sau đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đề xuất được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất trong danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Trường hợp 2: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đề xuất được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để trình Hồi đồng nhân dân cùng cấp xem xét để có thể bổ sung vào danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm.
Trân trọng kính trình!
Nơi nhận: - Như trên; - Văn phòng Chính phủ; Bộ Kế hoạch và Đầu tư; Bộ Xây dựng; Bộ Nông nghiệp & PTNT; Bộ Nội vụ; Bộ Giao thông Vận tải; Bộ Công thương; Bộ Thông tin Truyền thông; Bộ Quốc phòng; Bộ Công an; Ngân hàng Nhà nước; - Ban Chấp hành HH; Qúy vị Hội viên; - Lưu VP. | TM. BAN CHẤP HÀNH HIỆP HỘI CHỦ TỊCH Lê Hoàng Châu ĐTDĐ: Email: lehoangchau1954@gmail.com |
