Luật sư Hồng Trúng và Nhà báo Đỗ Hiếu vào cuộc giải mã quyền lợi cho cư dân
Nhân vật:
Ông/Bà Nguyễn Văn A...: Đại diện cho tập thể cư dân chung cư.
Luật sư Hồng Trúng: Luật sư dày dặn kinh nghiệm trong lĩnh vực nhà ở, giải đáp thắc mắc pháp lý cho cư dân.
Nhà báo Đỗ Hiếu: Phóng viên TC Doanh Nghiệp Hội Nhập , ghi nhận sự việc và phỏng vấn các bên liên quan.
Bối cảnh:
Chung cư ở TP. Dĩ An Bình Dương từng là niềm tự hào của cư dân với môi trường sống văn minh, an ninh. Tuy nhiên, bầu không khí yên bình ấy bỗng chốc tan vỡ khi Ban quản trị đơn phương thay đổi đơn vị quản lý mới mà không thông qua ý kiến cư dân. Lo lắng, hoang mang, đại diện cư dân là ông/bà Nguyễn Văn A... đã tìm đến sự trợ giúp của Luật sư Hồng Trúng và Nhà báo Đỗ Hiếu để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.
Diễn biến:
Phóng viên Đỗ Hiếu: Xin chào ông/bà A...., ông/bà có thể chia sẻ cụ thể về sự việc Ban quản trị thay đổi đơn vị quản lý mới mà không thông qua ý kiến cư dân?
Ông/Bà Nguyễn Văn A...: Chào bạn Đỗ Hiếu, vào ngày [.....], Ban quản trị chung cư đã tổ chức một cuộc họp đột xuất và thông báo cho cư dân về việc thay đổi đơn vị quản lý mới. Chúng tôi hoàn toàn bất ngờ và không hề được tham gia vào quyết định này. Việc thay đổi đột ngột như vậy khiến chúng tôi lo lắng về chất lượng dịch vụ mới và ảnh hưởng đến cuộc sống sinh hoạt của bản thân.
Phóng viên Đỗ Hiếu: Việc thay đổi đơn vị quản lý bất ngờ như vậy đã ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân như thế nào?
Ông/Bà Nguyễn Văn A...: Nhiều cư dân, bao gồm cả tôi, đều cảm thấy lo lắng. Chúng tôi đã quen thuộc với dịch vụ của đơn vị quản lý cũ. Việc thay đổi đột ngột khiến chúng tôi e ngại về chất lượng dịch vụ mới và ảnh hưởng đến cuộc sống sinh hoạt của mình.
Phóng viên Đỗ Hiếu: Ông/bà đã có những hành động gì để bảo vệ quyền lợi của mình và các cư dân khác?
Ông/Bà Nguyễn Văn A...: Chúng tôi đã đại diện cho tập thể cư dân gửi đơn khiếu nại đến Ban quản trị và yêu cầu họ giải thích lý do thay đổi đơn vị quản lý. Đồng thời, chúng tôi cũng đã liên hệ với Luật sư Hồng Trúng để được tư vấn về các quyền lợi hợp pháp của mình.
Phóng viên Đỗ Hiếu: Xin cảm ơn ông/bà A... đã chia sẻ. Vậy theo ý kiến của Luật sư Hồng Trúng, việc Ban quản trị tự ý thay đổi đơn vị quản lý có vi phạm pháp luật hay không?
Luật sư Hồng Trúng: Chào bạn Đỗ Hiếu, theo quy định của Điều 105 Luật Nhà ở 2014 và Thông tư 02/2016/TT-BXD, việc thay đổi đơn vị quản lý chung cư phải được quyết định thông qua Hội nghị nhà chung cư. Ban quản trị không có quyền tự ý thay đổi đơn vị quản lý. Do đó, hành vi của Ban quản trị chung cư, hoặc ban quản trị có lấy ý kiến cư dân (một số cư dân), nhưng theo quy định thì việc lấy ý kiến cư dân cũng không phù hợp với quy định, bởi vì theo luật quy định là buộc phải qua HNNCC, việc lấy ý kiến cư dân để thay đổi lựa chọn lại đơn vị QLVH là không đúng với quy định pháp luật.
Phóng viên Đỗ Hiếu: Vậy cư dân có thể làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình trong trường hợp này?
Luật sư Hồng Trúng: Cư dân có thể thực hiện một số biện pháp sau:
Khiếu nại, tố cáo: Gửi văn bản khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm của Ban quản trị đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo Điều 178 Luật Nhà ở 2014.
Yêu cầu tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường: Theo Điều 41 Thông tư 02/2016/TT-BXD, cư dân có quyền đề nghị tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường để thảo luận và quyết định về việc thay đổi đơn vị quản lý.
Khởi kiện: Nếu khiếu nại, tố cáo không được giải quyết hoặc Ban quản trị tiếp tục vi phạm, cư dân liên hệ luật sư sẽ hướng dẫn làm thủ tục khởi kiện.
Phóng viên Đỗ Hiếu: Xin cảm ơn Luật sư Hồng Trúng đã tư vấn. Vậy theo ông/bà A..., sau khi được Luật sư tư vấn, ông/bà và các cư dân khác sẽ có những hành động tiếp theo như thế nào?
Ông/Bà Nguyễn Văn A...: Cám ơn Luật sư Hồng Trúng đã giải đáp thắc mắc cho chúng tôi. Sau khi được tư vấn, chúng tôi đã quyết định thực hiện những bước sau:
Gửi đơn khiếu nại chính thức đến Ban quản trị: Trong đơn, chúng tôi nêu rõ hành vi vi phạm pháp luật của Ban quản trị trong việc thay đổi đơn vị quản lý và yêu cầu họ giải thích lý do cũng như tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường để thảo luận và quyết định lại vấn đề này.
Thu thập bằng chứng: Chúng tôi đang thu thập các bằng chứng liên quan như biên bản cuộc họp đột xuất của Ban quản trị, ý kiến phản đối của cư dân, v.v. để củng cố cho đơn khiếu nại của mình.
Liên hệ với các cơ quan chức năng: Chúng tôi sẽ liên hệ với cơ quan quản lý nhà ở địa phương để nhờ hỗ trợ giải quyết vụ việc.
Tiếp tục tìm kiếm sự trợ giúp từ truyền thông: Chúng tôi hy vọng sự việc của chúng tôi sẽ được truyền thông quan tâm và lên tiếng để bảo vệ quyền lợi của người dân.
Phóng viên Đỗ Hiếu: Cảm ơn ông/bà An đã chia sẻ. Chúng tôi sẽ tiếp tục theo dõi diễn biến của vụ việc và cập nhật thông tin đến quý vị khán thính giả.
Kết luận:
Biến cố tại chung cư cao cấp tại TP Dĩ An là một hồi chuông cảnh tỉnh cho Ban quản trị các chung cư khác về việc cần tôn trọng ý kiến của cư dân và tuân thủ đúng quy định của pháp luật trong việc quản lý chung cư. Hy vọng rằng, với sự vào cuộc của Luật sư Hồng Trúng và Nhà báo Đỗ Hiếu, quyền lợi hợp pháp của cư dân chung cư Mây Hồng sẽ được bảo vệ và vấn đề sẽ được giải quyết một cách thỏa đáng.
Hoàng Gia
Liên hệ hotline tư vấn pháp luật 0909042032 (Nhà Báo Đỗ Hiếu)
1. Trong trường hợp ban quản trị tự ý thay thế đơn vị quản lý chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư, cư dân có thể làm gì?
Theo khoản 2 Điều 105 Luật Nhà ở thì đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể là chủ đầu tư hoặc đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực.
Theo điểm d khoản 3 Điều 102 Luật Nhà ở 2014 thì một trong những vấn đề phải tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư để quyết định đó là: “Quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chủ đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư hoặc có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu như đã thỏa thuận trong hợp đồng cung cấp dịch vụ ký với Ban quản trị nhà chung cư”
Và căn cứ điểm e và điểm k Khoản 1 Điều 41 Thông tư Thông tư số 02/2016/TT-BXD (điều chỉnh bổ sung bởi Thông tư số 06/2019/TT-BXD) quy định quyền và trách nhiệm của ban quản trị nhà chung cư thì ban quản trị nhà nhà chung cư có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền tổ chức họp hội nghị nhà chung cư, tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định thay thế đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp đơn vị đang quản lý vận hành không còn đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế.
Theo đó, quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư là do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Ban quản trị nhà chung cư tự ý thay thế đơn vị quản lý chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư là sai.
Theo Điều 44 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, việc Ban quản trị nhà chung cư tự ý thay thế đơn vị quản lý chung cư mà không thông qua hội nghị thì quyết định đó không được công nhận và phải tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định lại. Tùy theo mức độ vi phạm mà Ban quản trị nhà chung cư có thể bị bãi miễn, thay thế theo quy định của Quy chế này và bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, người có hành vi vi phạm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Hơn nữa, nếu vấn đề vẫn không thể giải quyết, cư dân có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền. Lưu ý, đối với trường hợp tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì sẽ do UBND cấp tỉnh giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND cấp tỉnh thì cư dân có quyền khởi kiện tại tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
2. Cư dân có thể khởi kiện ban quản trị nếu họ vi phạm quy định trong việc thay thế đơn vị quản lý chung cư hay không?
Theo Điều 44 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định về xử lý vi phạm thì Ban quản trị Ban quản trị, thành viên ban quản trị nhà chung cư nếu vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư và quy chế này thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị bãi miễn, thay thế theo quy định của quy chế này và bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Căn cứ theo Điều 117 Luật Nhà ở và khoản 4 Điều 43 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD thì tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư với người sử dụng nhà chung cư về việc bầu, miễn nhiệm, bãi miễn, thay thế thành viên Ban quản trị thì được giải quyết trên cơ sở thương lượng. Trường hợp không thương lượng được thì đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để giải quyết.
Tuy nhiên, nếu Ban quản trị nhà chung cư không thực hiện theo trình tự, thủ tục trên thì cư dân có thể khiếu nại, tố cáo liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở theo Điều 178 Luật Nhà ở 2014. Khi có quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hoặc bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật thì các bên có liên quan phải thi hành các quyết định hoặc bản án đó.
3. Luật pháp có quy định gì về việc bảo vệ quyền lợi của cư dân trong việc thay thế đơn vị quản lý chung cư?
Trường hợp Ban quản trị nhà chung cư đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành thì sẽ tiến hành tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường. Để tiến hành hội nghị bất thường thì phải đảm bảo:
+ Đối với toà nhà chung cư phải có ít nhất 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự hội nghị bất thường về việc thay đổi đơn vị quản lý.
+ Đối với cụm nhà chung cư thì phải có thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của cụm nhà chung cư tham dự hội nghị bất thường về việc thay đổi đơn vị quản lý. Nếu tại mỗi một tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận hành riêng mà có tòa nhà đề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành của tòa nhà thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà đó tham dự và chỉ tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường của tòa nhà này để quyết định.
Việc thay thế đơn vị quản lý chung cư là vấn đề quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các cư dân nên việc thay thế đơn vị quản lý chung cư cần được quyết định thông qua Hội nghị nhà chung phải đảm bảo có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự và được quyết định theo nguyên tắc đa số thể hiện phần lớn ý chí của cư dân tại chung cư. Và quyết định này sẽ phải được thông qua sự tán thành của thành viên Ban quản trị.
4. Luật pháp có quy định gì về quyền tham gia quản lý chung cư của cư dân?
Luật pháp quy định về quyền tham gia quản lý chung cư của cư dân như sau:
- Đề cử, bầu, bãi miễn các thành viên Ban quản trị nhà chung cư; thông qua, bổ sung, sửa đổi Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;
- Thông qua, bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư; quyết định mức phụ cấp trách nhiệm của các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ hoạt động của Ban quản trị;
- Yêu cầu chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư hoặc Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế, có quyền biểu quyết hoặc bỏ phiếu thông qua các vấn đề tại Hội nghị chung cư;
- Quyết định các nội dung khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư;
- Cư dân có quyền góp ý về việc cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
- Thực hiện các quyền khác theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hoặc theo quy định của pháp luật có liên quan.
Như vậy, cư dân có thể tiến hành bầu Ban quản trị để thực hiện việc quản lý chung cư thông qua Ban quan trị hoặc trực tiếp tham gia vào Ban quan trị để quản lý chung cư và bảo đảm các quyền lợi hợp pháp của mình.
5. Cư dân có thể khởi kiện ban quản trị nếu họ vi phạm quyền tham gia quản lý chung cư của cư dân hay không?
Theo Điều 44 Thông tư số 02/2016/TT-BXD, các thành viên ban quản trị nhà chung cư nếu vi phạm quy chế, tùy theo mức độ sẽ bị bãi nhiệm thay thế, xử lý phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Theo Điều 43 Thông tư 02/2016/TT-BBXD về giải quyết tranh chấp thì tranh chấp dưới đây cư dân được quyền khởi kiện ra Toà án về tranh chấp về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành, hợp đồng bảo trì, hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giữa đơn vị cung cấp dịch vụ và đơn vị quản lý vận hành được giải quyết theo thỏa thuận giữa các bên; trường hợp không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
Trường hợp Ban quản trị lạm dụng quyền hạn là vi phạm quy định của pháp luật, cư dân có thể khởi kiện tranh chấp giữa ban quản trị chung cư và chủ sở hữu chung cư ra pháp luật để bảo vệ quyền lợi của mình.
6. Luật pháp có quy định gì về việc bảo vệ quyền lợi của cư dân trong việc tham gia quản lý chung cư?
Theo Điều 103 Luật Nhà ở 2014 quy định:
+ Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (cư dân) thống nhất quyết định việc thành lập hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư.
+ Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư.
Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có). Trường hợp người sử dụng nhà chung cư (cư dân) tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng. Như vậy, pháp luật về nhà ở đã quy định cư dân có thể trở thành thành viên trong Ban quản trị nhà chung cư để tham gia vào việc quản lý chung cư. Và thực hiện các quyền và trách nhiệm theo Điều 104 Luật Nhà ở 2014.
Ngoài ra, theo Điều 16 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về thành phần tham dự và việc biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư. Theo đó đối với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành phần tham dự hội nghị nhà chung cư bao gồm đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp phường nơi có nhà chung cư tham dự. Quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư của mỗi cư dân được tính theo đơn vị căn hộ theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Thông tư 02/2016/TT-BXD. Theo đó mọi quyết định của hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu.
Tuy nhiên, theo Điều 7 Phụ lục số 01 Ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư như sau: “1. Yêu cầu Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư cung cấp thông tin, các nội dung liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư.”. Điều này đồng nghĩa nếu người sử dụng (cư dân) không phải là thành viên trong Ban quản trị nhà chung thì không thể tham gia quản lý vận hành nhà chung cư mà chỉ có quyền lợi nên trêu.
7. Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cần bao gồm những nội dung gì?
Hiện nay hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành chung cư có thể áp dụng theo mẫu quy định được ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD. Nhìn chung, hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thường cần bao gồm các nội dung chính sau đây:
- Thông tin các bên tham gia hợp đồng:
- Đặc điểm của nhà chung cư
- Công việc quản lý vận hành nhà chung cư
- Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, thời hạn và phương thức thanh toán kinh phí quản lý vận hành
- Quyền và nghĩa vụ của các bên
- Bố trí sử dụng nhân viên quản lý nhà chung cư
- Thanh toán kinh phí
- Phương thức phối hợp
- Thời hạn thực hiện hợp đồng
- ...
Như vậy, khi soạn thảo hợp đồng, các bên cần phải xem xét kỹ các điều khoản để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của mình được bảo vệ và tuân thủ theo quy định của pháp luật. Đồng thời, các nội dung trong Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cần đảm bảo đầy đủ các nội dung cơ bản được quy định theo mẫu được Ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD.
8. Ban quản trị cần lưu ý gì khi ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mới?
Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở. Khi ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mới, Ban quản trị cần lưu ý về quyền và trách nhiệm của mình theo Điều 104 Luật Nhà ở 2014. Đặc biệt là điểm d khoản 1 điều này:
“d) Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn”.
Như vậy, Ban quản trị cần lưu ý lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư uy tín khi chủ đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư hoặc có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu như đã thỏa thuận trong hợp đồng cung cấp dịch vụ.
9. Luật pháp có quy định gì về việc giải quyết tranh chấp giữa ban quản trị và đơn vị quản lý chung cư?
Theo Điều 177 Luật Nhà ở 2014 quy định, nếu tranh chấp giữa ban quản trị và đơn vị quản lý chung cư về:
- Tranh chấp hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư thì sẽ được giải quyết theo thỏa thuận giữa các bên. Trường hợp không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
- Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì sẽ do UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó giải quyết. Trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND cấp tỉnh thì có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
Như vậy, tùy vào nội dung tranh chấp mà các bên có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết.
Hoàng Gia
