2.1. Sự phát triển kinh tế:
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là nhân tố quan trọng thúc đẩy các giao dịch, trao đổi mua bán trên thị trường bất động sản ngày càng gia tăng.
- Sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là sự tăng nhu cầu sử dụng đất đai và các mục đích phi sản xuất nông nghiệp như: đất xây dựng các cơ sở sản xuấngkinh doanh, cơ sở hạ tầng, bưu chính viễn thông, thương mại, dịch vụ … Sự tăng trưởng này đòi hỏi phải chuyển dịch đất đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp, thương mai, dịch vụ, du lịch … làm gia tăng các giao dịch về đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản phát triển.
- Phát triển kinh tế làm cho năng suất lao động ngày một cao hơn nên thu nhập thực tế của người lao động tăng lên cũng làm tăng các giao dịch về bất động sản trên thị trường.
- Sự phát triển của khoa học kỹ thuật và công nghệ, đặc biệt là trong lĩnh vực vật liệu xây dựng đã tạo ra những yếu tố tác động trực tiếp đến việc tạo ra những bất động sản mới, hoặc cải tạo các bất động sản cũ thành những hàng hóa mới phù hợp với nhu cầu sản xuất, thương mai, dịch vụ cũng như đời sống nhân dân, tuy chu kỳ đổi mới của các bất động sản có thể chậm hơn so với nhiều hàng hóa khác nhưng tính chất của bất động sản có thể mua đi bán lại nhiều lần nên làm mật độ giao dịch của bất động sản ngày một tăng.
2.2 Sự gia tăng dân số
Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội về việc làm, ăn, ở, mặc, học hành, giải trí … theo đó làm tăng nhu cầu về bất động sản. Trước hết, sự tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh, tiếp theo là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản làm nhà ở, đất ở. Dân số tăng một mặt làm tăng quy mô gia đình dẫn đến nhu cầu về quy mô, diện tích về nhà ở của mỗi gia đình tăng lên. Thêm nữa, gia tăng dân số theo đó là sự tăng thêm các nhu cầu về các hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu về khám chữa bệnh, nhu cầu về giáo dục và đào tạo, hoạt động văn hóa, thể dục thể thao… những nhu cầu này là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về bất động sản như các trung tâm thương mại, dịch vụ, dân cư …
2.3 Yếu tố pháp luật
Hệ thống pháp luật của một quốc gia thường sẽ quy định các vấn đề về quyền sở hữu; quyền sử dụng đất đai; các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản … hướng dẫn hợp đồng giao dịch dân sự bất động sản; quy định về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất đai, bất động sản. Như vậy, rõ ràng pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản.
Thực tế cho thấy, yếu tố pháp luật có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường bất động sản như ở Việt Nam trước khi có Luật đất đai năm 2003. Như vậy có thể nói hệ thống pháp luật là hành lang pháp lý tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động và phát triển.
2.4 Chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền các cấp
Chính sách phát triển kinh tế, vấn đề quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền địa phương cũng là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Việc quy hoạch và đưa ra một kế hoạch sử dụng đất, thực chất đó là việc quy hoạch mục đích sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực cụ thể. Điều đó có thể làm thay đổi tính chất và mục đích sử dụng đất trong khu vực đó cũng như các khu vực lân cận, là nhân tố ảnh hưởng đến cung, cầu về đất đai nói riêng và bất động sản nói chung. Đây cũng là vấn đề tất yếu, vì khi mà tiến trình công nghiệp hóa, đô thị hóa phát triển sẽ có một bô phận đất nông nghiệp chuyển sang phục vụ cho sự phát triển công nghiệp, nhà ở cũng như các công trình thuộc kết cấu hạ tầng, dân sinh và cũng tương tự như vậy đô thị phát triển đến đâu việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở của khu đô thị đến đấy.Tất cả những điều đó sẽ làm tăng các giao dịch mua bán, thuê mướn bất động sản ở các trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, giải trí, nhà ở, văn phòng, công sở, …
Việc quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng điểm của Quốc gia sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường xá, cầu cống, sân bay, bến cảng … Ngoài ra, Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngoài nước đầu tư, xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà để bán hoặc cho thuế… Điều đó làm tăng hoặc giảm cầu về bất động sản, làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản.
2.5 Tập quán, truyền thống và thị hiếu
Khác với các loại thị trường khác như thị trường vốn, thị trường lao động hay thị trường hàng hóa thông thường, thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh bởi yếu tố tập quán, truyền thống và thị hiếu. Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, phương tiện và các hình thức thanh toán
Theo ThS. Đỗ Thị Xuân Thu
