BÌNH LUẬN CỦA NHÓM SỐ 2_BẢN ÁN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ CHUNG CƯ
1. Bình luận về Hình thức:
- Lỗi chính tả: Trong bản án xuất hiện một số lỗi chính tả như: viết tắt không có giải thích, không hiểu rõ nội dung như chữ pH xuất hiện nhiều lần trong bản án
- Lỗi do đánh máy: không space giữa số tiền và chữ “đồng”, thiếu chữ: khách quan, nhưng thiếu chữ “quan”
- Lỗi font chữ: Không nhất quán 1 font chữ trong bản án
2. Bình luận về Nội dung, lập luận trình bày trong bản án:
- Nội dung nêu dẫn chứng về Quyết định của bản án sơ thẩm: “Thời gian chậm bàn giao được tính đến ngày xét xử sơ thẩm 28/11/2018 số tiền là 290.964.982 đồng”, không thể hiện chi tiết phép tính là bao nhiêu ngày, tiền phạt chậm mỗi ngày là bao nhiêu….
- Bản án có đoạn: “ Các tài liệu có trong hồ sơ vụ án còn thể hiện: Quá trình thực hiện dự án có sự thay đổi quy định pháp luật về phòng cháy chữa cháy cũng một trong những nguyên nhân khách quan dẫn đến chậm tiến độ hoàn thiện công trình” hay “…bị thanh tra và có kết luận về việc vi phạm luật xây dựng và các vi phạm khác không thể hoàn thành công trình đúng tiến độ “dự kiến” . Suy ra, chi tiết này, Tòa thiếu lập luận là Căn cứ vào Biên bản Thanh tra nào, số bao nhiêu, ngày tháng nào….. Do đó, thiếu sự rõ rang, chi tiết trong lập luận
3. Bình luận về Quyết định của các phiên xử:
Đối với phiên xử sơ thẩm:
- Căn cứ thông tin trong bản án phúc thẩm thì trình tự, thủ tục của quá trình xét xử và tuyên án là không vi phạm bộ luật tố tụng dân sự.
- Tuy nhiên, phần nhận định về việc chấp nhận phạt vi phạm hợp đồng chưa có căn cứ pháp luật cũng như lý lẽ giải thích nên chưa có tính thuyết phục.
Đối với phiên xử phúc thẩm:
- Các nhận định của tòa căn cứ vào thỏa thuận tại hợp đồng của các bên nên xét về mặt lý luận cũng có phần thuyết phục hơn.
4. Bình luận về tranh chấp trong Hợp đồng mua bán trong bản án:
Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chung cư là tranh chấp giữa một bên là doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản và một bên là khách hàng mua bất động sản với nhu cầu để sử dụng.
Hợp đồng mua bán hoàn toàn do bên bán nhà là Công ty Mỹ Sơn soạn thảo và đưa ra cho khách hàng xem xét và trả lời, gần như quá trình đàm phản sửa đổi hợp đồng là không có. Theo quy định tại khoản 1 điều 407 có quy định: “Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra theo mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý; nếu bên được đề nghị trả lời chấp nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đã đưa ra”. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà chung cư này là một dạng hợp đồng theo mẫu. Ở đây tòa án cả 2 cấp không đưa ra nhận định này.
Theo ý kiến của nhóm thì khi nhận định hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa Công ty Mỹ Sơn và khách hàng là vợ chồng ông H là hợp đồng mẫu thì quyết định của bản án phúc thẩm sẽ không còn phù hợp. Cụ thể:
Các đợt thanh toán giữa bên mua căn hộ và Cty Mỹ Sơn được quy định cụ thể, chia làm 06 đợt thanh toán. Trong đó, ông H đã thanh toán 05 đợt đầy đủ, đợt cuối cùng thanh toán được thỏa thuận “khi bàn giao căn hộ, dự kiến là Quý I/2016”. Ở đây, tòa án cả 2 cấp chưa nhận định cũng như giải thích rõ: khi bàn giao căn hộ thì thanh toán đợt 06 hay thanh toán đợt 06 rồi mới bàn giao căn hộ? Theo ý kiến của nhóm :”KHI” tức là hai hành động xảy ra song song nhau. Tức là Công ty Mỹ Sơn bàn giao căn hộ cho ông H còn ông H thì thanh toán tiền cho Công ty Mỹ Sơn. Bên cạnh đó, như nhận định từ đầu, hợp đồng mua bán căn hộ là một hợp đồng mẫu nên theo quy định của khoản 2 điều 407 BLDS 2005: “Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó”. Ở đây, tôi nhận thấy áp dụng Khoản 2 điều 414 BLDS 2005: “Trong trường hợp các bên không thoả thuận bên nào thực hiện nghĩa vụ trước thì các bên phải đồng thời thực hiện nghĩa vụ đối với nhau; nếu nghĩa vụ không thể thực hiện đồng thời thì nghĩa vụ nào khi thực hiện mất nhiều thời gian hơn thì nghĩa vụ đó phải được thực hiện trước”. Nghĩa vụ xây dựng thi công để bàn giao căn hộ so với nghĩa vụ giao tiền thì sẽ thực hiện mất nhiều thời gian hơn nên Công ty Mỹ Sơn có nghĩa vụ xây dựng thi công để bàn giao căn hộ trước rồi ông H mới phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán phần tiền còn lại. Như vậy, ông H không vi phạm nghĩa vụ thanh toán tại đợt thanh toán cuối cùng này.
(Theo điểm a khoản 2 điều 12 hợp đồng : ”Nếu Bên Mua đã thanh toán...... thì bên bán mới phải chịu phạt vi phạm”. Tại điểm này, tòa PT đã có nhận định cũng như có dẫn chiếu khoản 1 điều 414 BLDS 2005: “Trong hợp đồng song vụ, khi các bên đã thoả thuận thời hạn thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn; không được hoãn thực hiện với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa vụ đối với mình.....”. Nhưng chính cái “....” mới là phần thiếu xót của tòa, khoản 1 điều 414 BLDS 2005 còn quy định “... trừ trường hợp quy định tại Điều 415 và Điều 417 của Bộ luật này”. Như đã nhận định bên trên, việc ông ..... chưa thực hiện nghĩa vụ của mình là do Cty... chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao căn hộ. Điều 417 BLDS 2005 quy định rõ: “Trong hợp đồng song vụ, khi một bên không thực hiện được nghĩa vụ của mình do lỗi của bên kia thì có quyền yêu cầu bên kia vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đối với mình hoặc huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại”. Như vậy, Công ty Mỹ Sơn vẫn phải chịu phạt vi phạm là hợp lý, đúng quy định PL.)
Bên cạnh đó, nhận định toàn PT việc BLDS 2005 không có quy định khái niệm về “quý” và cách tính thời hạn “quý” nhưng lại quên mất nguyên tắc quan trọng nhất của hợp đồng đó là sự thỏa thuận cũng như việc áp dụng điều 3 BLDS 2005: “Trong trường hợp pháp luật không quy định và các bên không có thoả thuận thì có thể áp dụng tập quán; nếu không có tập quán thì áp dụng quy định tương tự của pháp luật. Tập quán và quy định tương tự của pháp luật không được trái với những nguyên tắc quy định trong Bộ luật này”. Điều này được thể hiện rõ hơn tại khoản 1 điều 409 BLDS 2005 có quy định: “Khi hợp đồng có điều khoản không rõ ràng thì không chỉ dựa vào ngôn từ của hợp đồng mà còn phải căn cứ vào ý chí chung của các bên để giải thích điều khoản đó”, khoản 4 điều 409 BLDS 2005: “Khi hợp đồng có điều khoản hoặc ngôn từ khó hiểu thì phải được giải thích theo tập quán tại địa điểm giao kết hợp đồng”. Như vậy, việc dẫn chiếu bộ luật dân sự không quy định về khái niệm cà cáh tính thời hạn “quý” là chưa phù hợp, hoàn toàn bỏ qua ý chí của các bên khi giao kết hợp đồng cũng như áp dụng tập quán, hiện tại khi giao dịch dân sự không ít người sử dụng định nghĩa “quý”, ngay cả trong các văn bản, công văn của các cơ quan có thẩm quyền cũng vẫn thường sử dụng “quý” như: “báo cáo kết quả làm việc của cơ quan ABC trong quý I”, “Bộ XYZ kết thúc quý III đã hoàn thành đạt và vượt chỉ tiêu kế hoạch của năm xxxx...” Khi nói đến kết hết “quý” thì mọi người đều có thể hiểu rằng là kết thúc ngày cuối cùng của tháng 3, 6, 9, 12 tương ứng với “quý I, quý II, quý III và quý 4”. Tuy nhiên, việc có áp dụng khái niệm “quý” hay không, không làm thay đổi việc nhận định thời hạn hoàn thành công trình chậm nhất là 31/12/2016 là phù hợp. Do khi thỏa thuận hợp đồng cả Công ty Mỹ Sơn và ông H đều không chắc chắn thời gian có thể bàn giao nhà là là “quý I” nên cả hai đã sử dụng từ “dự kiến”.
Theo thỏa thuận tại điểm c khoản 1 điều 5 hợp đồng được tòa án dẫn chiếu “nếu Bên mua đã thanh toán tiền mua căn hộ theo tiến độ.......” là đúng. Tuy nhiên, vẫn với lý do đã nêu, đây là hợp đồng mẫu và Công ty Mỹ Sơn trong quan hệ này là “bên mạnh” nên tôi nghĩ áp dụng Khoản 3 điều 407 BLDS 2005: “Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.
Bên cạnh đó, Khoản 8 điều 409 BLDS 2005: “Trong trường hợp bên mạnh thế đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên yếu thế thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên yếu thế” nên có một số điều khoản chưa rõ ràng thì phải giải thích theo hướng có lợi cho người mua.
Từ những nhận định trên thì việc tòa án sơ thẩm đồng ý với yêu cầu khởi kiện cũng như phạt Công ty Mỹ Sơn là phù hợp.
Ngoài ra, nhóm cũng nhận thấy Các chứng minh thực tế rằng bên Bán là Công ty Mỹ Sơn thực sự chậm tiến độ và khả năng việc chậm tiến độ này vẫn tiếp tục, cụ thể như sau:
1/ “Theo biên bản thỏa thuận Hợp đồng thì: “Năm hoàn thành xây dựng: năm 2016” và bên Bán bàn giao căn hộ cho bên Mua dự kiến vào Quý 1 năm 2016”, tuy nhiên đến tháng 10/2017, ông chưa được bàn giao căn hộ theo thỏa thuận tại hợp đồng”
Dù thời gian “dự kiến là Quý 1 năm 2016” luật Dân sự không quy định về khái niệm “Quý” và cách tính thời hạn Quý và Hợp đồng có đề cập năm hoàn thành là năm 2016 thì được hiểu là các bên thỏa thuận là năm (cuối năm 2016) công trình sẽ hoàn thành, thì với thời gian trễ 180 ngày sau tức là ngày 30/06/2017 Công ty Mỹ Sơn đã phải bàn giao nhà, nhưng đến 10/2017 Công ty Mỹ Sơn vẫn không bàn giao được => dấu hiệu đầu tiên thể hiện khả năng thực hiện hợp đồng có thể bị vi phạm => không đạt được mục đích thỏa thuận.
2/ Ngày 10-7-2015, Thanh tra xây dựng Hà Nội lập biên bản vi phạm hành chính số 134/BB-VPHC đối với chủ đầu tư về hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung Giấy phép xây dựng được cấp và bị xử phạt hành chính 80 triệu đồng. Ngày 3-4-2017, Đội thanh tra xây dựng lập Biên bản vi phạm hành chính và ngừng thi công xây dựng công trình vi phạm vì chủ đầu tư tiếp tục tổ chức thi công công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp sau khi có Biên bản vi phạm hành chính về hoạt động xây dựng. Ngày 17-4-2017, UBND quận Thanh Xuân có tờ trình báo cáo UBND TP Hà Nội về đề xuất xử phạt vi phạm hành chính đối với chủ đầu tư dự án, mức phạt 1,5 tỷ đồng.
Cty liên tục bị phạt vi phạm vào năm 2015 và đến 04/2017, vẫn chưa khắc phục về lỗi xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng, bị phạt và buộc ngừng thi công công trình => hành vi thể hiện Cty cố ý và không thiện chí trong việc khắc phục hậu quả => dẫn đến việc bàn giao căn hộ không đúng hạn theo thỏa thuận => không đạt được mục đích mà 2 bên đã thỏa thuận.
Do đó, chúng ta có thể thấy rằng, bên bán đang thiếu thiện chí và bên mua là kẻ yếu thế.
