Đâu là mạo hiểm và an toàn cho đầu tư BĐS?
Thứ Tư, 03/01/2018 13:52
Ai cũng nghĩ, bất động sản (BĐS) là một thứ cứ hiển hiện ở khắp nơi, trên báo, truyền hình hay những tờ áp phích, tờ rơi. Nhưng để hiểu về nó là một điều không dễ.
Chúng ta cần nhiều tham chiếu khác nhau và hãy vén một vài bí mật nhỏ của cái nghề "triệu đô" này cùng chuyên gia tư vấn đầu tư BĐS, ông Đỗ Văn Hiếu – Chủ tịch HĐQT Công ty An Gia Lập Nghiệp.
Nhiều người đã và đang thành công bởi ngành nghề này. Những đại gia, nhiều câu chuyện lập nghiệp và ai cũng nói làm giàu không khó. Tuy vậy, thành "đại gia" có dễ dàng như trong tầm với hay không? Đường đi thật sự có nhiều gian nan, nhưng nếu quyết tâm thì sẽ làm được.
Theo một nhận định gần đây của ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành của Savills Việt Nam nhận định: "Thị trường BĐS Việt nam đang có những điểm hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó, lượng khách quốc tế năm 2017 chiếm 28% và dự kiến sẽ còn tăng trong năm tới. Tổng số vốn thực hiện đã hơn 16 tỷ USD, tăng 11,9% so với cùng kỳ năm ngoái." Vì vậy, đây là có thể xem là cơ hội tốt trong cơ cấu chuyển dịch để tạo được niềm tin hứng khởi cho những nhà đầu tư. Thời điểm chỉ là một phần của sự chọn, phân khúc đầu tư mới thật sự dẫn dắt tới thành công.
Đầu tư thông minh
Kinh nghiệm đầu tư bất động sản cho thấy rằng: chọn được điểm đầu tư chỉ chiếm tỷ lệ 25% trong kế hoạch, mà thứ quyết định là phân khúc nhắm tới để dòng tiền sinh lợi là vấn đề cốt tử. Để nhìn nhận triệt để về vấn đề này, thử phân tích một số yếu tố về những mặt mạnh, mặt yếu trong việc đầu tư vào nhiều loại hình BĐS để hiểu rõ vấn đề hơn:
Căn hộ cao cấp, với giá 4 tỷ thông thường cho thuê được khoảng 15 – 18 triệu. Lấy con số thấp nhất là, 15 triệu/tháng, một năm nhà đầu tư thu về 180 triệu. Trừ chi phí môi giới, khấu hao thì lãi ròng thu về khoảng 150 triệu/năm tương đương 3,75%. Tuy vậy, đối tượng có thu nhập tài chính để bỏ ra được số tiền này là không nhiều. Việc thu hồi vốn khoảng 20 năm.
Căn hộ chung cư, đang là phân khúc của rất nhiếu đối tượng đang hướng tới như: Công chức, nhân viên văn phòng, giáo viên… Giá một căn hộ này có mức bán tầm khoảng: 1,2 tỷ đến 1,5 tỷ. Giá thuê tầm từ: 6 triệu đến 7 triệu. Lấy mức thấp nhất là 6 triệu, tổng thu nhập khoảng: 72 triệu. Trừ mọi chi phí, còn lại khoảng: 42 triệu. Như vậy, khoảng hơn 30 năm mới thu lại vốn.
Nhà phố thì số tiền bỏ ra ban đầu 100% giá trị BĐS. So với căn hộ chung cư thì là một mặt yếu. Tuy nhiên, muốn thanh khoản để hoàn vốn thì dễ và đối tượng đầu tư phải có khả năng chịu trường vốn lâu dài mới được.
Phân tích, góc độ lãi vốn ở 2 phân khúc này thì ít có sự gia tăng đột biến, mức lãi trung bình chỉ chiếm khoảng 3% đến 5%. Trong khi đó, số tiền bỏ ra tương đối lớn mà khả năng thu hồi tỷ lệ nghịch với vốn đầu tư ban đầu. Ví dụ, nếu nhà đầu tư mua một căn hộ ở quận 2 (TP.HCM) trị giá 3 tỷ và cho thuê khoảng 10 triệu/tháng. Tổng số tiền thu về khoảng 100 triệu/năm (sau khi trừ hết mọi chi phí) – chiếm tỷ lệ 3,3%/năm.
BĐS nghỉ dưỡng thì xu hướng "bám" theo tự nhiên với thế "Tựa sơn – Nghinh hải" để thu hút nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên theo thống kê, nguồn cung của loại hình BĐS này quá lớn, là những giới đầu tư siêu giàu mà đối tượng khách hàng hướng tới quá nhỏ, chiếm khoảng 3%. Vì thế, nếu gặp trục trặc thì vấn đề thành khoản dễ nhưng vốn ban đầu cao và tỷ lệ trượt giá dễ dẫn tới việc thua lỗ.
Nếu BĐS nghỉ dưỡng được ví von như "nàng công chúa ngủ quên" thì đất nền được ví như "ông vua" vào thời hoàng kim vậy.
Ông vua "đất nền"
Có thể ví "đất nền" như một tình yêu đắm say dành cho những nhà đầu tư BĐS hiện nay. Tình yêu ấy, được tập trung vào hai yêu tố sau: Lãi vốn và dòng tiền. Việc đầu tư lớn vào phân khúc này – sẽ phát sinh được dòng tiền hết sức lớn. Đất nền là sự lựa chọn hàng đầu hiện nay bởi những mô hình siêu lợi nhuận mà ít rủi ro như: Nhà trọ, kho xưởng… Bởi đây là một kênh đòi hỏi sự gắn kết và lựa chọn. Yếu tố lựa chọn của "kênh" này – sẽ gắn với thời kỳ phát triển công nghệ thông tin như hiện nay – thì "nguồn tin" để phát triển và quy hoạch luôn dồi dào và phong phú. Vì thế, nhà đầu tư cần lựa chọn kỹ để phát triển đúng trọng tâm như: Khu công nghiệp, sân bay, siêu thị, bến xe, giao thông, bệnh viện, trường học…
Đầu tư vào "đất nền" thì nguồn vốn không cần quá lớn, nhưng lại dễ chuyển đổi mô hình hoạt động và thanh khoản cũng khá dễ dàng. Có người ví đất nền như một "ông vua trẻ" và đang cần nhiều cô gái chinh phục hơn bao giờ hết.
Ông Đỗ Văn Hiếu cho rằng: "Những nhà đầu tư BĐS tiềm năng đều nhận ra rằng BĐS là cách tốt nhất để tích lũy tiền và đầu tư liều lĩnh trong việc mua bán BĐS nhưng nhiều người lại thiếu kiến thức cơ bản trong việc đầu tư cũng như thông tin thị trường."
Đâu là mạo hiểm và an toàn cho đầu tư BĐS?
Thứ Tư, 03/01/2018 13:52
Ai cũng nghĩ, bất động sản (BĐS) là một thứ cứ hiển hiện ở khắp nơi, trên báo, truyền hình hay những tờ áp phích, tờ rơi. Nhưng để hiểu về nó là một điều không dễ.
Chúng ta cần nhiều tham chiếu khác nhau và hãy vén một vài bí mật nhỏ của cái nghề "triệu đô" này cùng chuyên gia tư vấn đầu tư BĐS, ông Đỗ Văn Hiếu – Chủ tịch HĐQT Công ty An Gia Lập Nghiệp.
Nhiều người đã và đang thành công bởi ngành nghề này. Những đại gia, nhiều câu chuyện lập nghiệp và ai cũng nói làm giàu không khó. Tuy vậy, thành "đại gia" có dễ dàng như trong tầm với hay không? Đường đi thật sự có nhiều gian nan, nhưng nếu quyết tâm thì sẽ làm được.
Theo một nhận định gần đây của ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành của Savills Việt Nam nhận định: "Thị trường BĐS Việt nam đang có những điểm hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó, lượng khách quốc tế năm 2017 chiếm 28% và dự kiến sẽ còn tăng trong năm tới. Tổng số vốn thực hiện đã hơn 16 tỷ USD, tăng 11,9% so với cùng kỳ năm ngoái." Vì vậy, đây là có thể xem là cơ hội tốt trong cơ cấu chuyển dịch để tạo được niềm tin hứng khởi cho những nhà đầu tư. Thời điểm chỉ là một phần của sự chọn, phân khúc đầu tư mới thật sự dẫn dắt tới thành công.
Đầu tư thông minh
Kinh nghiệm đầu tư bất động sản cho thấy rằng: chọn được điểm đầu tư chỉ chiếm tỷ lệ 25% trong kế hoạch, mà thứ quyết định là phân khúc nhắm tới để dòng tiền sinh lợi là vấn đề cốt tử. Để nhìn nhận triệt để về vấn đề này, thử phân tích một số yếu tố về những mặt mạnh, mặt yếu trong việc đầu tư vào nhiều loại hình BĐS để hiểu rõ vấn đề hơn:
Căn hộ cao cấp, với giá 4 tỷ thông thường cho thuê được khoảng 15 – 18 triệu. Lấy con số thấp nhất là, 15 triệu/tháng, một năm nhà đầu tư thu về 180 triệu. Trừ chi phí môi giới, khấu hao thì lãi ròng thu về khoảng 150 triệu/năm tương đương 3,75%. Tuy vậy, đối tượng có thu nhập tài chính để bỏ ra được số tiền này là không nhiều. Việc thu hồi vốn khoảng 20 năm.
Căn hộ chung cư, đang là phân khúc của rất nhiếu đối tượng đang hướng tới như: Công chức, nhân viên văn phòng, giáo viên… Giá một căn hộ này có mức bán tầm khoảng: 1,2 tỷ đến 1,5 tỷ. Giá thuê tầm từ: 6 triệu đến 7 triệu. Lấy mức thấp nhất là 6 triệu, tổng thu nhập khoảng: 72 triệu. Trừ mọi chi phí, còn lại khoảng: 42 triệu. Như vậy, khoảng hơn 30 năm mới thu lại vốn.
Nhà phố thì số tiền bỏ ra ban đầu 100% giá trị BĐS. So với căn hộ chung cư thì là một mặt yếu. Tuy nhiên, muốn thanh khoản để hoàn vốn thì dễ và đối tượng đầu tư phải có khả năng chịu trường vốn lâu dài mới được.
Phân tích, góc độ lãi vốn ở 2 phân khúc này thì ít có sự gia tăng đột biến, mức lãi trung bình chỉ chiếm khoảng 3% đến 5%. Trong khi đó, số tiền bỏ ra tương đối lớn mà khả năng thu hồi tỷ lệ nghịch với vốn đầu tư ban đầu. Ví dụ, nếu nhà đầu tư mua một căn hộ ở quận 2 (TP.HCM) trị giá 3 tỷ và cho thuê khoảng 10 triệu/tháng. Tổng số tiền thu về khoảng 100 triệu/năm (sau khi trừ hết mọi chi phí) – chiếm tỷ lệ 3,3%/năm.
BĐS nghỉ dưỡng thì xu hướng "bám" theo tự nhiên với thế "Tựa sơn – Nghinh hải" để thu hút nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên theo thống kê, nguồn cung của loại hình BĐS này quá lớn, là những giới đầu tư siêu giàu mà đối tượng khách hàng hướng tới quá nhỏ, chiếm khoảng 3%. Vì thế, nếu gặp trục trặc thì vấn đề thành khoản dễ nhưng vốn ban đầu cao và tỷ lệ trượt giá dễ dẫn tới việc thua lỗ.
Nếu BĐS nghỉ dưỡng được ví von như "nàng công chúa ngủ quên" thì đất nền được ví như "ông vua" vào thời hoàng kim vậy.
Ông vua "đất nền"
Có thể ví "đất nền" như một tình yêu đắm say dành cho những nhà đầu tư BĐS hiện nay. Tình yêu ấy, được tập trung vào hai yêu tố sau: Lãi vốn và dòng tiền. Việc đầu tư lớn vào phân khúc này – sẽ phát sinh được dòng tiền hết sức lớn. Đất nền là sự lựa chọn hàng đầu hiện nay bởi những mô hình siêu lợi nhuận mà ít rủi ro như: Nhà trọ, kho xưởng… Bởi đây là một kênh đòi hỏi sự gắn kết và lựa chọn. Yếu tố lựa chọn của "kênh" này – sẽ gắn với thời kỳ phát triển công nghệ thông tin như hiện nay – thì "nguồn tin" để phát triển và quy hoạch luôn dồi dào và phong phú. Vì thế, nhà đầu tư cần lựa chọn kỹ để phát triển đúng trọng tâm như: Khu công nghiệp, sân bay, siêu thị, bến xe, giao thông, bệnh viện, trường học…
Đầu tư vào "đất nền" thì nguồn vốn không cần quá lớn, nhưng lại dễ chuyển đổi mô hình hoạt động và thanh khoản cũng khá dễ dàng. Có người ví đất nền như một "ông vua trẻ" và đang cần nhiều cô gái chinh phục hơn bao giờ hết.
Ông Đỗ Văn Hiếu cho rằng: "Những nhà đầu tư BĐS tiềm năng đều nhận ra rằng BĐS là cách tốt nhất để tích lũy tiền và đầu tư liều lĩnh trong việc mua bán BĐS nhưng nhiều người lại thiếu kiến thức cơ bản trong việc đầu tư cũng như thông tin thị trường."
