CHUYÊN ĐỀ: KINH NGHIỆM
QUÝ GIÚP THÀNH CÔNG TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Thị trường BĐS những tháng cuối năm đang thực sự nóng trở lại, và theo
tính quy luật thì các chuyên gia kinh tế cho rằng, đây là thời điểm khởi đầu của
một chu kỳ BĐS mới. Nhiều nhà đầu tư đang rục rịch “vào” thị trường. Vậy, để
“vào” một cách an toàn, chúng ta nên cần có kiến thức sâu rộng về BĐS. Hãy cùng
dovanhieu.com phân tích những xu hướng đầu tư BĐS trong thời gian tới.
Bài 1: “Nguyên tắc
vàng” nhận diện xu hướng đầu tư bất động sản
Để thành công trong đầu tư bất động sản (BĐS), người đầu tư không những
phải am hiểu sâu về lĩnh vực BĐS, mà phải nắm chắc một số nguyên tắc mang tính
quy luật trong thị trường BĐS. Trong đó, nhận diện thời điểm được xem là chìa
khóa vàng để mở ra những cơ hội đầu tư thành công trong lĩnh vực đầy hấp dẫn
này.
“Thời điểm vàng” để đầu
tư BĐS
Theo những nhà đầu tư giàu kinh
nghiệm và các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, thị trường BĐS luôn có tính chu kỳ
và chu kỳ ở mỗi một quốc gia là khác nhau. Và thời gian kéo dài của mỗi chu kỳ cũng
không giống nhau. Quan sát sơ đồ thống kê (hình bên dưới) chúng ta có thể thấy,
trước năm 1991, BĐS ở Việt Nam chưa hình thành thị trường, mà chỉ mang tính tự
phát. Tuy nhiên, thị trường BĐS nước ta đã hình thành từ sau năm 1991, khi công
cuộc đổi mới đất nước phát huy hiệu quả, ngay sau đó đã diễn ra một chu kỳ BĐS
đầu tiên.
Theo đó, chu kỳ này diễn ra trong 9 năm, từ 1991 đến 1999. Hết chu kỳ này lại tiếp tục
một chu kỳ mới, từ năm 1999 đến 2005, chu kỳ này kéo dài 6 năm. Và chu kỳ thứ
ba từ 2005 đến cuối năm 2014 cũng kéo dài 9 năm. Từ năm 2015, thị trường BĐS lại
ấm lên dần, đặc biệt là những tháng cuối năm nay, các chuyên gia BĐS cho rằng,
đang bắt đầu một chu kỳ thị trường mới, chu kỳ này được dự đoán kéo dài tới khoảng
12 năm.
 |
| Biểu Đồ Chu Kỳ Bất Động Sản Tại Việt Nam Là người hoạt động trong nghề BĐS lâu năm, người viết đã từng chứng kiến rất nhiều người “phất lên” giàu có từ con số không nhờ BĐS và cũng không ít người người tay trắng, thậm chí vỡ nợ từ lĩnh vực này. Vậy thành công nhanh và bền vững hay thất bại thảm hại trong đầu tư BĐS là do đâu? Theo các chuyên gia đầu tư, yếu tố quan trọng là xu hướng thị trường BĐS, trong đó có thời điểm vàng trong chu kỳ. Nếu nhà đầu tư thông minh thì sẽ nhận diện được xu hướng, xác định thời điểm vàng, thì nên biết khi nào nên vào và lúc nào nên ra thị trường BĐS. Trong kinh nghiệm đầu tư, người đầu tư nên biết khi nào là đỉnh, khi nào là đáy của một chu kỳ BĐS. |
 |
| Biểu Đồ Dự Đoán Chu Kỳ Bất Động Sản
Đỉnh của một chu kỳ BĐS được xác
định là khi thị trường đạt mức giá cao nhất và tính thanh khoản (mua bán, trao
đổi nhanh) bắt đầu có dấu hiệu đi xuống. Còn đáy của một chu kỳ BĐS là khi thị
trường đạt mức giá thấp nhất và tính thanh khoản bắt đầu có dấu hiệu đi lên. Có
rất nhiều cách để đánh giá thị trường BĐS khi nào thì lên, khi nào thì xuống. Thông
thường bản thân người viết thường sử dụng sự quan sát, phân tích số liệu từ những
mối quan hệ từ phía ngân hàng và văn phòng công chứng nhà đất ở địa phương.
Chọn phân khúc phù hợp,
đầu tư đúng thời điểm
Ví dụ kinh nghiệm của người viết,
quan sát thời điểm này tôi thấy có rất nhiều bài viết mang thông tin tích cực về
thị trường BĐS, cộng với các sàn giao dịch BĐS mọc lên như nấm, nhân sự các
nghành khác chuyển sang lĩnh vực BĐS, pano quảng cáo, tờ rơi, tờ phướn… truyền
thông điệp về BĐS nhiều. Cùng với sự chia sẻ thông tin từ những mối quan hệ bên
phía ngân hàng và văn phòng công chứng. Mọi thông tin ráp lại với nhau tôi sẽ kết
luận, thị trường BĐS đang có dấu hiệu hồi phục, và đây chính là thời điểm tốt để
đầu tư BĐS.
Thị trường BĐS có rất nhiều phân
khúc, một nhà đầu tư thông minh ngoài việc chọn đúng thời điểm đầu tư, còn biết
chọn những phân khúc mang lại lợi nhuận lớn nhất mà vẫn đảm bảo tính an toàn của
đồng vốn. Hai khái niệm cơ bản trong lĩnh vực đầu tư đó là lãi vốn và dòng tiền
mà chúng ta cần nắm vững. Theo đó, lãi vốn là giá trị thặng dư khi nhà đầu tư
mua vào và bán ra trong một khoảng thời gian nhất định. Ví dụ: Nhà đầu tư mua BĐS
năm 2006 trị giá là 5 tỷ, năm 2007 bán với giá là 6 tỷ, như vậy lãi vốn là 1 tỷ
trong thời gian 1 năm. Dòng tiền là giá trị phát sinh trên BĐS tính theo tháng
hoặc theo năm. Ví dụ: Nhà đầu tư mua căn nhà phố là 3 tỷ, cho thuê hàng tháng
được 15 triệu/tháng. Như vậy, một năm nhà đầu tư thu được 180 triệu. Đây là ví
dụ điển hình mà cũng là thực tế trong nhiều năm người viết đã áp dụng thành
công, đem lại lợi nhuận mỗi khi quyết định đầu tư nhờ nắm được nguyên tắc chọn
phân khúc thị trường hợp lý và đầu tư đúng thời điểm.
Bài 2: Nắm vững “yếu
huyệt” phân khúc căn hộ chung cư để đầu tư sinh lời
Căn hộ chung cư hiện nay đang thu hút đông đảo khách hàng, nhiều nhà đầu
tư cho rằng, phân khúc thị trường này luôn có tiềm năng lợi nhuận khi đầu tư.
Tuy nhiên, để đảm bảo sự sinh lời của đồng vốn, nhà đầu tư cần nắm rõ những nhược
điểm của phân khúc thị trường này, khi quyết định bung vốn ra đầu tư.
Tiềm năng sinh lời
khi đầu tư căn hộ
Đối với phân khúc căn hộ chung cư:
Ở phân khúc này có rất nhiều nhà đầu tư BĐS chọn và có rất nhiều nhà đầu tư hỏi
tôi có nên đầu tư không ? Tôi thường trả lời (sử dụng thông tin và nhận định thị
trường phù hợp với thị trường BĐS tại TP. HCM) như sau: Đầu tư căn hộ chung cư
vẫn có lời nhưng phải nắm được quy luật để biết khi nào nên mua và khi nào nên
bán.
Để phân tích sâu hơn xin hãy xem
qua sơ đồ đầu tư căn hộ chung cư sau: Yếu tố lãi vốn: Nhìn trên sơ đồ bạn có thể
thấy rằng, nhà đầu tư BĐS chỉ nên mua ở giai đoạn đầu và xả hàng ra ở giai đoạn
cuối (bàn giao căn hộ). Nhà đầu tư BĐS mua căn hộ cao cấp giá 4 tỷ ở giai đoạn
mở bán, sau một thời gian dự án đi vào xây dựng giá bán thông thường tăng khoảng
15%. Đến giai đoạn bàn giao nhà tăng thêm khoảng 5% (tức 20% so với giá ban đầu)
và đến giai đoạn khai thác tăng thêm khoảng 10% (tức 30% so với giá ban đầu).
Ngoài ra có một điểm rất hay khi đầu tư căn hộ đó là việc thanh toán tiền theo
tiến độ dự án.Việc này có thể giúp nhà đầu tư tối ưu hóa lợi nhuận của mình rất
cao đối với những dự án tốt, vị trí căn tốt, hướng nhà tốt, diện tích vừa phải…
có tính thanh khoản cao.
Để minh chứng cho điều này tôi
xin đưa ra ví dụ: Giả sử nhà đầu tư mua căn hộ giá 4 tỷ, mua căn góc và có hướng
nhà ra sông (chọn yếu tố khan hiếm giúp thanh khoản dễ dàng). Giai đoạn đầu nhà
đầu tư đóng 20% giá trị căn hộ tức là 800 triệu, sau đó 3 tháng đóng giai đoạn
2 khoảng 15% giá trị căn hộ là 600 triệu tức đến lúc này đóng tiền là 1.4 tỷ.
Ngay sau đó do yếu tố dự án rất HOT, vị trí đẹp, căn hộ diện tích vừa phải, căn
góc hướng sông đẹp … nên nhà đầu tư dễ dàng bán được giá 4.8 tỷ. Như vậy ở thời
điểm này nhà đầu tư mới đầu tư 1.4 tỷ mà thu về 800 triệu trong 3 tháng. Lợi
nhuận ở mức tuyệt vời.
|
 | ||||
| Biểu Đồ Phân Tích Giá Căn Hộ Chung Cư
“Nhược điểm chết” khi
đầu tư căn hộ
Tuy nhiên phải xem xét lại yếu tố
thanh khoản xem có thể đạt mức lợi nhuận như vậy không ? Theo Công ty TNHH CBRE
Việt Nam (đơn vị tư vấn BĐS xuất sắc nhất năm 2013), chỉ tính riêng quý II/2015
tức trong vòng 3 tháng có đến 10.000 căn hộ được chào bán ra thị trường, (bài
viết bạn xem tại đây, đường link). Như vậy do nguồn cung cực kỳ lớn, số lượng
căn hộ rất nhiều nên thị trường khó có khả năng hấp thụ hết số lượng căn hộ
chung cư. Tính thanh khoản sẽ rất thấp dẫn đến nhà đầu tư sẽ phải chịu rủi do rất
lớn đặc biệt đối với những nhà đầu tư có ít tiền nhưng lao vào đầu tư “lướt
sóng” để kiếm lời.
Đầu tư căn hộ nếu khôn khéo, nhà
đầu tư thu lợi lớn chỉ trong thời gian ngắn, nhưng nếu đầu tư thiếu kiến thức,
người đầu tư chắc chắn khó tránh khỏi những rủi ro.
Sự xuống cấp: Hoạt động một thời
gian căn hộ sẽ xuống cấp theo thời gian nên giá bán sẽ giảm.
Quản lý kém: Đã có rất nhiều căn
hộ ban quản lý kém dẫn đến dịch vụ quá tệ ảnh hưởng nghiêm trọng đến giá bán.
Chất lượng công trình: Cũng đã có
nhiều bài học khi chất lượng công trình không tốt dẫn đến giá giảm.
Cơ sở hạ tầng: Một căn hộ chung
cư xây lên đồng nghĩa mật độ dân số tăng đột biến, cơ sở hạ tầng như đường xá,
cầu cống … không đáp ứng được dẫn đến cảnh kẹt xe thường xuyên cũng ảnh hưởng đến
giá bán.
Thiết kế dự án ra sau luôn đẹp
hơn dự án ra trước: Điều này là chắc chắn vì những dự án sau luôn có sự điều chỉnh
để tránh mắc phải những sai lầm của dự án trước mà giá bán lại tương đương hoặc
thậm chí thấp hơn nên cũng ảnh hưởng giá bán.
Yếu tố dòng tiền: Một căn hộ cao
cấp giá khoảng 4 tỷ thông thường cho thuê được khoảng 15 – 18 triệu. Giả sử lấy
con số là 15 triệu/ tháng, một năm nhà đầu tư sẽ thu về 180 triệu. Trừ chi phí
môi giới cho người dẫn khách, rồi chi phí tu sửa sau khi người thuê nhà rời đi,
rồi chi phí khấu hao nội thất… tổng chi phí tối thiểu là 30 triệu. Như vậy lãi
dòng sẽ là 150 triệu/năm tương đương 3.75%. Con số này cũng ở mức hợp lý. Tuy
nhiên, đối tượng có đủ khả năng tài chính bỏ số tiền 15 triệu/tháng là không
nhiều, chủ yếu là các chuyên gia nước ngoài. Cộng với nguồn cung ở phân khúc
căn hộ cao cấp là quá lớn nên liệu có thể cho thuê căn hộ được không thì bạn tự
trả lời.
Nguồn Đỗ Hiếu
Bài 3: Ưu nhược điểm
cần biết khi quyết định chọn phân khúc BĐS để đầu tư
Đối với một nhà đầu tư BĐS thông minh, khi quyết định bỏ đồng vốn để đầu
tư, luôn phải phân tích những tiềm năng và hạn chế của phân khúc thị trường
BĐS. Sau đây là những mặt ưu và nhược điểm của một số phân khúc BĐS mà nhà đầu
tư cần biết.
Nhà Phố: Phân khúc này có đặc điểm
đó là số tiền bỏ ra ban đầu lớn, bằng 100% giá trị của BĐS. Đây là điểm trừ nếu
so với phân khúc căn hộ chung cư, tuy nhiên dòng tiền khai thác từ việc cho
thuê là tức thì. Nghĩa là ngay khi mua nhà đã có thể phát sinh dòng tiền từ việc
cho thuê. Đây là phân khúc có khá nhiều nhà đầu tư lựa chọn, hãy cùng tôi phân
tích phân khúc này.
Xét về yếu tố lãi vốn: Thông thường
những BĐS thuộc phân khúc này ít có sự tăng giá đột biến. Tùy thuộc diễn biến
thị trường BĐS, mức lãi vốn trung bình chỉ khoảng 3% – 5%/ năm. Trong đó số tiền
bỏ ra ban đầu tương đối lớn, nên những nhà đầu tư thông minh ít khi chọn phân
khúc này. Họ chỉ đầu tư phân khúc này khi nắm chắc được những thông tin quan trọng
giúp phân khúc BĐS này tăng giá như đường mở rộng hơn, cấm xe tải đi qua, có cầu
lớn giúp tuyến đường trở thành tuyến huyết mạch của thành phố hoặc một vài yếu
tố khác.
Yếu tố dòng tiền: Ở phân khúc này
dòng tiền thường phát sinh từ việc cho thuê nhà. Dòng tiền ở phân khúc này thường
chỉ khoảng 3%/ năm theo giá trị BĐS và những BĐS càng gần trung tâm thì tỷ lệ lợi
nhuận trên giá trị BĐS càng thấp.
Ví dụ, nếu nhà đầu tư mua một căn nhà phố ở
quận 2 (TP.HCM) trị giá 3 tỷ và cho thuê được khoảng 10 triệu. Tức một năm tổng
số tiền thu là 120 triệu, trừ các chi phí môi giới, sửa sang nhà cửa… thường
thu về khoảng 100 triệu/năm. Như vậy dòng tiền là 3.3%/năm. Với những BĐS ở những
khu vực trung tâm TP. HCM như đường Đồng Khởi (Q.1) một mét vuông trị giá cả tỷ
đồng, một BĐS khu vực này lên tới hàng trăm thậm chí hàng nghìn tỷ thì chắc chắn
dòng tiền sẽ còn ít hơn rất nhiều. Như vậy phân khúc này có nên đầu tư không
thì bạn tự trả lời?
Đất Nền: Xét về yếu tố lãi vốn và
dòng tiền thì những nhà đầu tư thông minh thường không chọn phân khúc này. Vì
những nhà đầu tư thông minh chỉ chọn những phân khúc BĐS có phát sinh cả hai yếu
tố lãi vốn và dòng tiền. Đặc điểm phân khúc này đó là chỉ có yếu tố lãi vốn,
không có yếu tố dòng tiền. Nếu muốn phát sinh dòng tiền nhà đầu tư phải đầu tư
thêm một khoản tiền rất lớn nữa mới phát sinh dòng tiền được.
Ví dụ: xây nhà trọ,
xây kho xưởng… Đây là kênh tôi ít khi hướng nhà đầu tư vào, trừ trường hợp tôi
nắm được những thông tin giúp BĐS thuộc phân khúc này tăng giá nhanh chóng
trong thời gian ngắn. Ví dụ: sắp có nhà máy lớn thu hút hàng trăm nghàn công
nhân, có đường huyết mạch sẽ xây dựng hoặc có cây cầu lớn bắc qua … Tóm lại
phân khúc này không phải là sân chơi của những nhà đầu tư thông minh vì nó chỉ
có duy nhất 1 yếu tố là lãi vốn mà không có dòng tiền.
Đỗ Hiếu
BÀI 4: Những tiềm năng sinh lời
khi đầu tư vào phân khúc BĐS nghỉ dưỡng
Tại Việt Nam, BĐS nghỉ dưỡng lâu nay được ít nhắc tới. Tuy nhiên, theo
dự báo của các chuyên gia, khi nhà nước cho phép người nước ngoài sở hữu BĐS tại
Việt Nam, cùng với những chính sách hội nhập đa diện với khu vực và thế giới.
Những chuyên gia nhận định, nếu biết đầu tư thông minh vào phân khúc này, sẽ có
lợi nhuận rất lớn.
“Nàng công chúa ẩn
mình”
Việt Nam có đường bờ biển dài
trên 3.000 km, trong đó tính cả những vùng bờ biển thuộc hải đảo, rừng ngập mặn,
nhưng bãi biển để khai thác du lịch được là rất ít. Bờ biển thì không thể nào
sinh ra thêm được, cộng với những bờ biển khai thác du lịch được là rất ít và
ngày càng khan hiếm nên giá BĐS biển ngày càng đắt.
Giá bán luôn tăng: Hãy nhìn qua
sơ đồ bên dưới bạn có thể thấy cũng giố như phân khúc căn hộ chung cư nhà đầu
tư được thanh toán theo giai đoạn và tiến độ dự án. Nhưng khác với phân khúc
căn hộ chung cư, thông thường những BĐS này khi đưa vào khai thác tức là khi có
dòng tiền thì giá càng tăng và tăng mạnh hay yếu phụ thuộc vào đơn vị khai
thác. Sau đó do hoạt động tốt cộng với thương hiệu của khu nghỉ dưỡng tăng đồng
nghĩa với việc giá càng tăng. Còn sau vài năm uy tín lớn cộng với cây cối trong
dự án phát triển lớn thêm, đẹp hơn… thì giá trị sẽ ngày càng tăng lên.
Chính sách: Chính phủ Việt Nam
đang tập trung mọi nguồn lực để phát triển du lịch đặc biệt là du lịch quốc tế.
Do đó những BĐS du lịch, BĐS nghỉ dưỡng sẽ luôn tăng giá.
Tình hình kinh tế: bạn có thể thấy
hiện nay Việt Nam đã mở cửa nền kinh tế một cách sâu rộng. Một loạt các hiệp định
kinh tế đã được ký đồng nghĩa với việc sẽ có rất nhiều người nước ngoài sang Việt
Nam. Cộng với điều kiện sống của người dân cũng tốt hơn nên sự tăng trưởng về
du lịch luôn ổn định và sẽ tăng trưởng mạnh trong tương lai. Điều này có nghĩa
giá của những BĐS du lịch sẽ luôn tăng.
Sự mất giá của tiền VNĐ: có một đặc
điểm ít người biết đó là đầu tư BĐS du lịch được hưởng lợi rất nhiều từ việc số
tiền thu thường là USD (Với những khu nghỉ dưỡng từ 4 sao trở lên). Nhà đầu tư
bỏ tiền VNĐ mua BĐS nhưng số tiền thu hàng tháng là tiền USD do đó chỉ tính
riêng yếu tố này nhà đầu tư sẽ có lợi rất lớn.
Xét yếu tố dòng tiền: Còn tùy thuộc
vào dự án, đơn vị vận hành, đơn vị quản lý, đơn vị khai thác mỗi dự án là khác
nhau.
Về vị trí của BĐS nghỉ dưỡng: Hiện nay có rất nhiều dự án BĐS nghỉ
dưỡng, tuy nhiên một BĐS bao gồm cả 2 yếu tố có núi và có biển thường rất ít.
Các nhà phong thủy đánh giá nhà đầu tư sở hữu những BĐS có thế “Tựa Sơn –
Nghinh Hải” sẽ mang lại nhiều tài lộc đặc biệt đối với những nhà kinh doanh,
nhà đầu tư.
Khả năng sinh lời: Nhiều nhà đầu
tư thường hỏi tôi thanh khoản phụ thuộc vào yếu tố nào? Câu trả lời: Thanh khoản
phụ thuộc vào nhu cầu của thị trường. Phải xác định những đối tượng có mong muốn
sở hữu biệt thự biển là những người giàu hoặc siêu giàu.
Theo quan điểm của người viết, người
giàu là người có từ 5 – 20 tỷ, giới siêu giàu là những người có trên 30 tỷ.
Nhìn vào sơ đồ bên dưới có thể thấy sự mất cân đối nghiêm trọng trên thị trường
BĐS nghỉ dưỡng hiện nay. Theo thống kê, nguồn cung các loại BĐS nghỉ dưỡng có
giá trên 500.000 USD chiếm tới 84%. Chỉ giới siêu giàu mới có thể sở hữu những BĐS
dạng này tức 84% thị trường phục vụ 3% đối tượng. Tương tự như vậy bạn có thể
thấy 16% còn lại thuộc phân khúc từ 250.000 USD – 500.000 USD đáp ứng tới 97% đối
tượng người giàu. Như vậy rõ ràng thị trường đang có sự mất cân đối trầm trọng.
Khả năng khai thác du lịch: Qua số
liệu thống kê lượng khách du lịch bạn có thể thấy lượng khách du lịch Việt Nam
luôn có sự tăng trưởng lớn qua từng năm.
Dòng tiền tối thiểu hàng năm: Bảng
dưới là bảng thống kê chi tiết khi đặt con số khai thác cực kỳ an toàn là 65
USD/ phòng cho một căn resort biển 3 phòng ngủ, trị giá khoảng 200.000 USD. Như
vậy sau khi tính toán lợi tức tối thiểu là 11%.
Khả năng tăng vốn: Phần này xin
hãy đọc lại bài phân tích chi tiết về phân khúc BĐS nghỉ dưỡng và nhìn qua số
liệu các chuyên gia đã tính toán rồi tự tìm lấy câu trả lời cho mình ?
Khả năng đầu tư sinh
lợi
Để nhấn mạnh thêm và khẳng định
cho các hướng đầu tư vào phân khúc BĐS nghỉ dưỡng tại các vị trí đắc địa ở Việt
Nam là đúng đắn và tiềm năng từ nay đến 2020, một số công ty nghiên cứu thị trường
BĐS đã đưa ra các số liệu đáng chú ý. Dự báo của Vietnam Capital Partners Ltd
cho thấy, đến năm 2025, GDP của Việt Nam sẽ đạt ngưỡng 357 tỷ USD, tương đương
với Thái Lan năm 2014. Và như vậy, GDP đầu người tại các thành phố lớn như TP.
HCM hay Hà Nội sẽ ngang bằng với Bangkok (Thái Lan) hay Jarkatar (Indonesia) ở
thời điểm hiện nay. Yếu tố này sẽ tạo hiệu ứng lên sự phát triển của thị trường
BĐS nghỉ dưỡng. Khi mức sống của người dân ngày càng được nâng cao thì nhu cầu
du lịch và các dịch vụ đi kèm cũng nâng cao theo.
Dự báo, nhu cầu du lịch nội địa sẽ
tăng mạnh trong 5 năm tới khi mức chi tiêu hàng ngày của du khách nội địa sẽ đạt
80USD vào năm 2020 và sẽ chuyển nhu cầu từ khách sạn 2-3 sao sang loại 4-5 sao trở
lên và resort đạt tiêu chuẩn quốc tế. Hiện tại, mức giá của các BĐS nghỉ dưỡng
tại Việt Nam vẫn còn rất hấp dẫn. Trung bình khoảng từ 2-5 tỷ đồng/căn hộ hướng
biển và từ 700.000-2,5 triệu USD/villa, trong khi với giá cả tại Phuket – Thái
Lan, Sentosa – Singapore… đắt gấp hàng chục lần, khoảng 15 triệu USD. Vì vậy,
đây là cơ hội đầy tiềm năng cho nhà đầu tư về khả năng tăng giá ít nhất từ 3-7
năm tới.
Ngoài việc kỳ vọng vào việc tăng
giá, nhà đầu tư có thể kỳ vọng vào mức lợi nhuận mang lại từ 5-8%/năm khi ký gửi
cho thuê, tính theo USD và sẽ hưởng nhiều lợi ích hơn so với lãi suất tiền gửi
USD đang ở mức dưới 2%/năm.
Đầu tư vào phân khúc BĐS nghỉ dưỡng
tại Việt Nam tiếp tục hứa hẹn nhiều tiềm năng và cơ hội. Tuy nhiên, sự thành
công của một dự án du lịch – nghỉ dưỡng được quyết định bởi nhiều yếu tố. Ngoài
việc sở hữu những đặc điểm riêng có thể tạo nên sự khác biệt và tính cạnh tranh
cho dự án, cùng một vị trí đắc địa như đã nói ở trên, thì những điều cốt yếu
khác các nhà đầu tư cần lưu ý đó là: sự uy tín, chuyên nghiệp của đơn vị khai
thác, quản lý; khả năng và công suất khai thác phòng của dự án; và quan trọng
nhất chính là bản lĩnh, uy tín, kinh nghiệm, năng lực tài chính dài hạn và khả
năng sáng tạo không ngừng của các chủ dự án.
Đánh giá về sự khởi sắc của thị
trường BĐS nghỉ dưỡng, ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công
ty Hưng Thịnh (đơn vị đang phát triển dự án khu Đô thị Nghỉ dưỡng Golden Bay ở
Cam Ranh, Khánh Hòa) cho rằng chính sách là cú hích quan trọng đối với BĐS nghỉ
dưỡng. Theo ông Trung, bắt đầu từ ngày 1.7.2015, luật cho phép người nước ngoài
và Việt kiều mua nhà tại Việt Nam sẽ chính thức có hiệu lực và được áp dụng vào
thực tế. Đây là một tín hiệu tốt để BĐS nghỉ dưỡng có cơ hội phát triển trở lại,
vì Việt kiều và cả người nước ngoài đặc biệt quan tâm đến phân khúc này. Đây là
lý do để những dự án nào đang ngủ đông sẽ được các chủ đầu tư khởi động trở lại.
Ông Trung dự báo: “Thị trường BĐS
nghỉ dưỡng sẽ phát triển từ từ, thời gian có thể kéo dài đến cuối năm 2015, đầu
năm 2016 mới hy vọng thật sự sôi động trở lại”. Đồng quan điểm, ông Marc
Townsend, Tổng Giám đốc Công ty Nghiên cứu Thị trường CBRE Việt Nam, cho rằng
năm 2015 thị trường BĐS nghỉ dưỡng sẽ nóng trở lại.
Box:
Biệt thự liền kề nên mua để ở, không nên mua để đầu tư (đóng khung, bổ
sung theo chủ đề của bài)
Phân khúc BĐS biệt thự liền thường rất cao, số tiền bỏ ra để sở hữu thường
là thanh toán một lần. Nếu xét góc độ của một nhà đầu tư sinh lời thì phân khúc
này luôn nằm ngoài các sự lựa chọn để đầu tư. Tất nhiên, nếu dư tiền cần một biệt
thự để ở thì mua là tốt. Còn nếu để đầu tư thì câu trả lời duy nhất là không! Bởi
vì xét yếu tố lãi vốn thì phân khúc này tăng rất ít, xét yếu tố dòng tiền số tiền
thu được luôn rất thấp và thậm chí dưới 1% so với giá trị BĐS.
|
 |
| Biểu Đồ Dòng Tiền Với Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng
Bài cuối: Những dấu hiệu cho thấy BĐS nghỉ dưỡng “bùng nổ” trong 5 năm
tới
Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, chuyên gia và nhà đầu tư
BĐS, thì trong vòng khoảng 5 năm tới, BĐS nghỉ dưỡng sẽ lên ngôi. Người ta sẽ
chứng kiến cuộc “bùng nổ” trong phân khúc thị trường này.
Quá nhiều ưu điểm
Dòng tiền cao và ổn định: Nếu như
đầu tư chung cư tại Hà Nội mang lại tỉ suất lợi nhuận trung bình là 3-4%, được
nhà đầu tư coi là kênh đầu tư an toàn vì dễ thanh khoản. Đầu tư vào đất thì chủ
yếu để chờ tăng giá hơn là dòng tiền, thì đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng thường mang
chỉ số dòng tiền rất cao, lên tới 10-20% hằng năm là chuyện bình thường, với một
số kênh đầu tư thông minh có thể lên tới 100% trong năm đầu tiên. Nhiều chủ đầu
tư sẵn sàng cam kết lợi nhuận tối thiểu cao hơn ngân hàng cho bạn.
Quên đi những mối lo quản lý: Một
trong những vấn đề các nhà đầu tư thường gặp phải là việc quản lý các BĐS mình
đang sở hữu. Có người bạn của tôi Việt kiều mỗi năm về lại mua 1 mảnh đất,
nhưng để đó cả mấy năm trời mà không kinh doanh gì. Có người đã linh động hơn
cho thuê lại, nhưng lại gặp phải vô số vấn đề như quản lý khách thuê, lo bảo
trì, nộp thuế và đủ mối quan tâm khác. Tuy nhiên, nếu đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng,
sẽ có đơn vị quản lý chuyên nghiệp để lo lắng tất cả các việc đấy cho bạn. Bạn
chỉ việc tận hưởng cuộc sống và để tiền chảy vào túi bạn.
Niềm tự hào: Đó là việc bạn tự
hào với bạn bè và người thân khi bản thân sở hữu một căn hộ hướng biển tại một
resort nghỉ dưỡng đẳng cấp, hơn là đang có một căn chung cư trong phố đang cho
thuê. Hơn nữa, với gia đình khi hàng năm mỗi khi đi du lịch không phải lo việc đặt
phòng khách sạn, resort, không phải lo đang mùa du lịch, hay giá cả cao hay thấp
Tái tạo năng lượng: Đặc điểm của
đầu tư BĐS nghỉ dưỡng là bạn có thể sử dụng nó hoặc ủy thác cho chủ đầu tư khai
thác. Nhiều chủ đầu tư thường đưa chương trình để ngoài việc cho thuê họ sẽ
dành riêng một năm từ 2- 3 tuần bạn có thể đưa gia đình đến nghỉ dưỡng. Việc
nâng cao chất lượng cuộc sống chính mình bằng việc đi nghỉ dưỡng với chi phí 0
đồng như vậy sẽ giúp bạn tái tạo được năng lượng và sự sáng tạo tuyệt vời.
Dễ bán khi cần: Sản phẩm BĐS nghỉ
dưỡng với lợi thế có dòng tiền ổn định như nói ở trên luôn là sản phẩm được giới
đầu tư săn lùng, mức giá rẻ khiến những sản phẩm này có tính thanh khoản cao để
bạn có thể bán lại khi cần tiền.
Thời điểm vàng: Việt Nam có bờ biển
dài và đẹp hiếm có, được ví như một nàng công chúa vẫn đang còn say ngủ. Thực tế,
khai thác du lịch dựa vào địa thế biển của chúng ta còn thua kém xa với tiềm
năng, nhưng ngược lại đó cũng chính là lợi thế của đầu tư BĐS nghỉ dưỡng ở Việt
Nam, bởi xuất phát thấp thì tăng trưởng nhanh. Còn cần rất nhiều khách sạn, khu
du lịch nghỉ dưỡng đẳng cấp nữa để đáp ứng cho đủ nhu cầu tăng lên không ngừng
của du khách trong nước và quốc tế. Chính vì thế mà các mảnh đất ven biển đẹp
đang được các nhà đầu tư quốc tế tích cực săn lùng và mua lại. Chỉ 5 năm nữa
thôi, những nhà đầu tư vào sau muốn có được địa thế đẹp để đầu tư sẽ phải bỏ ra
nhiều tiền hơn thế rất nhiều.
Dấu hiệu BĐS nghỉ dưỡng
rục rịch trỗi dậy
Luật bất động sản mới ra cho phép
người nước ngoài được phép sở hữu đất tại Việt Nam, chắc chắn những khu BĐS nghỉ
dưỡng này sẽ nằm trong danh sách những điểm rót tiền đầu tiên của các nhà đầu
tư nước ngoài. Cơ hội để sở hữu những mảnh đất đẹp, những vị trí lý tưởng chỉ
có thể là bây giờ.
|
 |
Tăng Trưởng Du Lịch Quốc Tế Nguồn Tổng Cục Thống Kê
Chịu khó nghiên cứu, chúng ta sẽ thấy, gần đây các dự án có giá từ vài tỷ tới vài chục tỷ mỗi sản phẩm được các doanh nghiệp đua nhau chào bán tại các khu ven biển Đà Nẵng, Phú Quốc, Bình Thuận, Khánh Hòa... Về cơ bản, phát triển BĐS du lịch là một xu hướng và nhu cầu tất yếu của xã hội hiện đại. Ở các quốc gia phát triển như Mỹ, Pháp, Hà Lan… mỗi năm người lao động được khuyến khích đi nghỉ hè từ một đến vài tuần để tái tạo sức lao động. Điều này cũng đang trở thành xu thế tại Việt Nam.
Tỷ lệ sinh lời lên tới 8%/năm này được đánh giá là cao nhất từ trước tới nay trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam, cao hơn nhiều so với lãi suất gửi ngân hàng với độ an toàn tương đương. Bởi thế sản phẩm này còn được giới đầu tư gói gọn trong câu “gửi tiết kiệm lãi suất cao - có bảo đảm bằng biệt thự”.
Một giám đốc điều hành mảng khách sạn khu vực châu Á - Thái Bình Dương, nhận định: “Thị trường khách sạn, nghỉ dưỡng Việt Nam có rất nhiều tiềm năng. Cho dù thị trường có những thay đổi, nếu các chủ dự án và nhà đầu tư chủ động tích cực thích nghi với những thay đổi thị trường và cung cấp các sản phẩm mới mẻ, sáng tạo, tôi tin tưởng mạnh mẽ vào sự phát triển trung và dài hạn vào ngành công nghiệp khách sạn, nghỉ dưỡng của Việt Nam”.
|
