Gửi tiền vào bất động sản đang được xem là kênh trú ẩn an toàn, nhưng nếu đầu tư không đúng cách có thể gặp rắc rối, thậm chí thua lỗ, trắng tay.
Giảng viên bất động sản thuộc Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển (Đại học Kinh tế TP HCM) - Ngô Đình Hãn cho biết, gửi tiền vào bất động sản có thể tránh được trượt giá và tăng giá trị theo thời gian, nhưng kênh đầu tư này cũng có mặt trái của nó. Nếu không xem xét kỹ lưỡng có thể bị chôn vốn, mất tiền oan thậm chí là thua lỗ. Ông Hãn chia sẻ 7 sai lầm dẫn đến việc chôn vốn oan uổng mà nhà đầu tư bất động sản nên tránh.
Thứ nhất: Dốc tiền mua bất động sản theo phong trào, tâm lý đám đông hoặc quá hào hứng với các chương trình khuyến mãi "khủng", gom hàng khối lượng lớn để được chiết khấu nhiều. Chỉ thấy cái lợi trước mắt trong khi chưa xem xét kỹ các chỉ số cơ bản: sản phẩm, tiến độ thanh toán, giá cả, hiệu quả sinh lời... là sai lầm nghiêm trọng.
Nếu đã từng hoặc đang mua nhà đất kiểu này, bạn cần phải dừng lại và giải phóng suất đầu tư càng nhanh càng tốt vì đây là nguyên nhân lớn nhất dẫn đến chôn vốn oan vào bất động sản.
Thứ hai: Đầu tư vào chu kỳ cuối của quá trình tăng trưởng ngắn hạn cũng là một lỗi cơ bản nhưng khá phổ biến tại thị trường Việt Nam. Điều này có nghĩa là bạn mua nhà đất khi giá đang trên đỉnh, lúc thị trường chững lại bạn phải chịu áp lực giảm giá và muốn bán có lãi phải chờ thời gian rất lâu. Khi quá trình tăng trưởng quay đầu cho chu kỳ phát triển kế tiếp sẽ khiến bạn bị chôn vốn từ trung đến dài hạn (từ 12 tháng đến vài năm) và mất đi rất nhiều chi phí cơ hội.
 |
Bất động sản chỉ được xem là kênh trú ẩn an toàn nếu nhà đầu tư sử dụng dòng vốn đúng mục tiêu, đúng thời điểm. Ảnh: QH.
|
Thứ ba: Mua nhà đất nhưng không xem xét giá trị sử dụng. Khi đầu tư bạn nên tính đến những đặc điểm và giá trị sản phẩm dành cho người có nhu cầu tiêu dùng cuối cùng. Ví dụ: mua để ở, cho thuê, sử dụng toàn phần hay một phần, mua làm của để dành hoặc chờ cơ hội tăng giá… đều có cách chọn hàng hóa khác nhau. Mục tiêu cuối cùng của bất động sản là hướng đến đối tượng sử dụng cuối cùng. Giá trị gia tăng của bất động sản phụ thuộc vào yếu tố này rất lớn. Do đó, nếu chưa tính đến giá trị sử dụng của bất động sản thì đừng vội gom hàng, vì gần như chắc chắn dòng tiền sẽ bị ghim lại rất lâu.
Thứ tư: Dùng quá nhiều đòn bẩy tài chính. Đây là sai lầm kinh điển của các nhà đầu tư bất động sản trong 8 năm khủng hoảng vừa qua. Tỷ lệ vay vốn khi đầu tư vào bất động sản cao (từ khoảng 50 - 80%) nhà đầu tư sẽ bị áp lực trả lãi và vốn gốc. Nếu như thanh khoản kém nhà đầu tư sẽ mất dần lợi nhuận theo thời gian khi bị thâm hụt dòng tiền vì phải trả lãi ngân hàng, thậm chí phải bán tháo bất động sản với giá thấp. Có thể dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ vay vốn cao khi nhà đầu tư kiểm soát được đầu vào và đầu ra, nên làm cho từng thương vụ chứ không phải là xu hướng.
Thứ năm: Đón sóng bất động sản quá sớm. Sai lầm này biểu hiện qua việc nhà đầu tư xác định sai tiềm năng bất động sản của một khu vực và dốc cả núi tiền để đón một cơn sóng chẳng biết bao giờ xuất hiện. Mua nhà đất không tạo ra giá trị gia tăng hoặc tiềm năng phát triển khu vực quá chậm sẽ chôn vùi dòng vốn của bạn. Để tránh sai lầm này, nhà đầu tư cần phải thực địa, khảo sát bản chất của đô thị là cơ sở hạ tầng, tiện ích, và mật độ dân cư. Lưu ý chỉ khi hội tụ được ba yếu tố này giá trị bất động sản mới được đảm bảo.
Thứ sáu: Mua nhà đất có giá trị quá lớn so với tiềm lực tài chính và kỳ vọng bán nhanh kiếm lãi. Những trường hợp liều lĩnh này thường xuất hiện phổ biến với đối tượng đầu cơ bất động sản. Nguồn vốn đầu tư không đủ, quỹ dự phòng quá ít, không thể thanh toán kịp tiến độ trong khi mãi lực thị trường còn thấp dẫn đến áp lực phải bán rẻ, hoặc thanh lý hợp đồng sớm.
Thứ bảy: Dồn trứng vào một rổ hay đánh cược một mẻ lớn được ăn cả ngã về không. Đây là sai lầm được khuyến cáo cần phải tránh ở hầu như tất cả các kênh đầu tư, không riêng gì bất động sản. Thế nhưng, do giá trị tài sản (nhà đất) quá lớn, một khi đã dồn tất cả cá vào một rọ thì lúc thị trường khó khăn không thể tháo chạy kịp. Điều này hạn chế tính thanh khoản và tập trung rủi ro về một mối. Do đó, cách đầu tư bất động sản khôn ngoan là phải phân tán danh mục đầu tư, đa dạng hóa các khối tài sản này ở nhiều loại hình, phân khúc, khu vực, vị trí khác nhau.
5 sai lầm khiến nhà đầu tư bất động sản trả giá đắt
Tậu nhà đất sai thời điểm, xem nhẹ phong thủy, mua nhà không phù hợp nhu cầu hoặc vượt quá khả năng chi trả... là những sai lầm có thể khiến khách mua nhà, giới đầu tư địa ốc thua lỗ nặng
Chủ tịch Công ty Khải Hoàn Land, Nguyễn Khải Hoàn cho rằng sự khác biệt giữa nhà đầu tư bất động sản thành công và thất bại nằm ở chỗ những sai lầm của họ nhiều hay ít và nghiêm trọng đến mức nào. Chuyên gia này chỉ ra 5 sai lầm điển hình cần phải tránh vì có thể khiến nhà đầu tư bất động sản đối mặt với thua lỗ.
Sai lầm thứ nhất: Chọn sai thời điểm đầu tư, mua tài sản khi thị trường địa ốc nóng sốt. Đây là lỗi rất nghiêm trọng vì tài sản được mua lúc thị giá đang lên quá cao và đắt đỏ sẽ khiến nhà đầu tư bị hớ. Gặp phải trường hợp này khách hàng thường đối mặt với thua lỗ khá nhanh do tài sản đã bị đầy lên quá cao so với giá trị thật. Biên độ tăng giá còn rất ít hoặc bằng không, thậm chí khối tài sản phải trải qua chu kỳ thăng trầm, (tăng giá xong sẽ đi ngang và điều chỉnh đi xuống) càng khiến suất đầu tư chịu nhiều thách thức hơn.
 |
Một trong những sai lầm có thể khiến nhà đầu tư bất động sản bị thua lỗ nặng là chọn sai thời điểm gom hàng, mua lúc giá quá cao.
|
Sai lầm thứ hai: Đầu tư địa ốc không cân nhắc các yếu tố phong thủy. Trường hợp này phong thủy được xem xét dưới góc nhìn khoa học, là một môn phổ biến trong quy hoạch kiến trúc công trình. Các lỗi điển hình như: nhà đất có thế trũng (sẽ bị ngập nước, dễ lún nứt), đầu voi đuôi chuột (khuôn viên đất mất cân xứng), nhà chếch hướng nắng (nóng bức)... sẽ gây ra không ít phiền toái về sau. Ví dụ: khi bán bị ép giá khá nhiều (giảm giá trị) hoặc thanh khoản kém (rất khó giao dịch). Khi về ở phải mất thêm tiền để khắc phục, điều chỉnh thiết kế và gây ra tâm lý bất an.
Sai lầm thứ ba: Mua nhà đất không đúng nhu cầu là sai lầm phổ biến tại thị trường Việt Nam. Điều này thường xảy ra ở nhóm khách hàng thích mua nhà to, sang trọng, nội thất xa xỉ quá mức cần thiết ngay từ lần tậu căn nhà đầu tiên. Họ không nhận ra các nhu cầu về nhà ở sẽ thay đổi theo thời gian và phụ thuộc khá nhiều vào từng giai đoạn của cuộc đời. Người mới lập nghiệp, vợ chồng son nên tậu nhà nhỏ. Khi đã thăng tiến, có con, có ông bà ở chung cần nhà 2 phòng ngủ trở lên. Thành viên trong gia đình chuyển chỗ làm việc, con cái đến tuổi đi học là những cột mốc có thể làm thay đổi quan điểm và nhu cầu về nhà ở.
Sai lầm thứ tư: Mua nhà vượt quá khả năng tài chính cũng như không quan tâm đến các khoản phí phải đóng, đến khi về ở mới vỡ lẽ ra là không đủ sức chi trả. Mua nhà nhưng vay vốn ngân hàng quá nhiều cũng bị xếp vào cùng một nhóm. Sai lầm này có thể khiến nhà đầu tư bị đẩy đến tình huống xấu nhất là bán tháo tài sản khi các khoản phí đột ngột tăng vọt.
Sai lầm thứ năm: Mua nhà theo cảm tính (lời rỉ tai, quảng cáo, tâm lý đám đông) và sở thích cá nhân nhất thời nhưng lại thiếu khảo sát thực tế. Danh sách những yếu tố cần phải thực địa rất nhiều, gồm: vị trí, quy hoạch tổng thể, hạ tầng khu vực, tiện tích, quãng đường di chuyển... Các nhà đầu tư nên tránh các nơi đang xây dựng, có cơ sở hạ tầng hoàn thiện ở mức dưới 70%. Đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay chủ đầu tư được huy động vốn khi xây xong móng, khách hàng thường bị hấp dẫn chủ yếu bởi nghệ thuật marketing, thích thiết kế mẫu của dự án trong khi nhà chưa xây xong để kiểm chứng.
Vũ Lê vnexpress.net
