Phân tích xu hướng đầu tư vào bất động sản - Đánh giá thời điểm Bất Động Sản, Thị trường bất động sản

CHUYÊN ĐỀ: KINH NGHIỆM QUÝ GIÚP THÀNH CÔNG TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Thị trường BĐS những tháng cuối năm đang thực sự nóng trở lại, và theo tính quy luật thì các chuyên gia kinh tế cho rằng, đây là thời điểm khởi đầu của một chu kỳ BĐS mới. Nhiều nhà đầu tư đang rục rịch “vào” thị trường. Vậy, để “vào” một cách an toàn, chúng ta nên cần có kiến thức sâu rộng về BĐS. Hãy cùng dovanhieu.com phân tích những xu hướng đầu tư BĐS trong thời gian tới.

Bài 1: “Nguyên tắc vàng” nhận diện xu hướng đầu tư bất động sản 

Để thành công trong đầu tư bất động sản (BĐS), người đầu tư không những phải am hiểu sâu về lĩnh vực BĐS, mà phải nắm chắc một số nguyên tắc mang tính quy luật trong thị trường BĐS. Trong đó, nhận diện thời điểm được xem là chìa khóa vàng để mở ra những cơ hội đầu tư thành công trong lĩnh vực đầy hấp dẫn này.

“Thời điểm vàng” để đầu tư BĐS

Theo những nhà đầu tư giàu kinh nghiệm và các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, thị trường BĐS luôn có tính chu kỳ và chu kỳ ở mỗi một quốc gia là khác nhau. Và thời gian kéo dài của mỗi chu kỳ cũng không giống nhau. Quan sát sơ đồ thống kê (hình bên dưới) chúng ta có thể thấy, trước năm 1991, BĐS ở Việt Nam chưa hình thành thị trường, mà chỉ mang tính tự phát. Tuy nhiên, thị trường BĐS nước ta đã hình thành từ sau năm 1991, khi công cuộc đổi mới đất nước phát huy hiệu quả, ngay sau đó đã diễn ra một chu kỳ BĐS đầu tiên.

Theo đó, chu kỳ này diễn ra trong 9 năm,  từ 1991 đến 1999. Hết chu kỳ này lại tiếp tục một chu kỳ mới, từ năm 1999 đến 2005, chu kỳ này kéo dài 6 năm. Và chu kỳ thứ ba từ 2005 đến cuối năm 2014 cũng kéo dài 9 năm. Từ năm 2015, thị trường BĐS lại ấm lên dần, đặc biệt là những tháng cuối năm nay, các chuyên gia BĐS cho rằng, đang bắt đầu một chu kỳ thị trường mới, chu kỳ này được dự đoán kéo dài tới khoảng 12 năm.

Biểu Đồ Chu Kỳ Bất Động Sản Tại Việt Nam Là người hoạt động trong nghề BĐS lâu năm, người viết đã từng chứng kiến rất nhiều người “phất lên” giàu có từ con số không nhờ BĐS và cũng không ít người người tay trắng, thậm chí vỡ nợ từ lĩnh vực này. Vậy thành công nhanh và bền vững hay thất bại thảm hại trong đầu tư BĐS là do đâu?  Theo các chuyên gia đầu tư, yếu tố quan trọng là xu hướng thị trường BĐS, trong đó có thời điểm vàng trong chu kỳ. Nếu nhà đầu tư thông minh thì sẽ nhận diện được xu hướng, xác định thời điểm vàng, thì nên biết khi nào nên vào và lúc nào nên ra thị trường BĐS.  Trong kinh nghiệm đầu tư, người đầu tư nên biết khi nào là đỉnh, khi nào là đáy của một chu kỳ BĐS.

Biểu Đồ Dự Đoán Chu Kỳ Bất Động Sản Đỉnh của một chu kỳ BĐS được xác định là khi thị trường đạt mức giá cao nhất và tính thanh khoản (mua bán, trao đổi nhanh) bắt đầu có dấu hiệu đi xuống. Còn đáy của một chu kỳ BĐS là khi thị trường đạt mức giá thấp nhất và tính thanh khoản bắt đầu có dấu hiệu đi lên. Có rất nhiều cách để đánh giá thị trường BĐS khi nào thì lên, khi nào thì xuống. Thông thường bản thân người viết thường sử dụng sự quan sát, phân tích số liệu từ những mối quan hệ từ phía ngân hàng và văn phòng công chứng nhà đất ở địa phương. Chọn phân khúc phù hợp, đầu tư đúng thời điểm Ví dụ kinh nghiệm của người viết, quan sát thời điểm này tôi thấy có rất nhiều bài viết mang thông tin tích cực về thị trường BĐS, cộng với các sàn giao dịch BĐS mọc lên như nấm, nhân sự các nghành khác chuyển sang lĩnh vực BĐS, pano quảng cáo, tờ rơi, tờ phướn… truyền thông điệp về BĐS nhiều. Cùng với sự chia sẻ thông tin từ những mối quan hệ bên phía ngân hàng và văn phòng công chứng. Mọi thông tin ráp lại với nhau tôi sẽ kết luận, thị trường BĐS đang có dấu hiệu hồi phục, và đây chính là thời điểm tốt để đầu tư BĐS. Thị trường BĐS có rất nhiều phân khúc, một nhà đầu tư thông minh ngoài việc chọn đúng thời điểm đầu tư, còn biết chọn những phân khúc mang lại lợi nhuận lớn nhất mà vẫn đảm bảo tính an toàn của đồng vốn. Hai khái niệm cơ bản trong lĩnh vực đầu tư đó là lãi vốn và dòng tiền mà chúng ta cần nắm vững. Theo đó, lãi vốn là giá trị thặng dư khi nhà đầu tư mua vào và bán ra trong một khoảng thời gian nhất định. Ví dụ: Nhà đầu tư mua BĐS năm 2006 trị giá là 5 tỷ, năm 2007 bán với giá là 6 tỷ, như vậy lãi vốn là 1 tỷ trong thời gian 1 năm. Dòng tiền là giá trị phát sinh trên BĐS tính theo tháng hoặc theo năm. Ví dụ: Nhà đầu tư mua căn nhà phố là 3 tỷ, cho thuê hàng tháng được 15 triệu/tháng. Như vậy, một năm nhà đầu tư thu được 180 triệu. Đây là ví dụ điển hình mà cũng là thực tế trong nhiều năm người viết đã áp dụng thành công, đem lại lợi nhuận mỗi khi quyết định đầu tư nhờ nắm được nguyên tắc chọn phân khúc thị trường hợp lý và đầu tư đúng thời điểm. Bài 2: Nắm vững “yếu huyệt” phân khúc căn hộ chung cư để đầu tư sinh lời Căn hộ chung cư hiện nay đang thu hút đông đảo khách hàng, nhiều nhà đầu tư cho rằng, phân khúc thị trường này luôn có tiềm năng lợi nhuận khi đầu tư. Tuy nhiên, để đảm bảo sự sinh lời của đồng vốn, nhà đầu tư cần nắm rõ những nhược điểm của phân khúc thị trường này, khi quyết định bung vốn ra đầu tư. Tiềm năng sinh lời khi đầu tư căn hộ Đối với phân khúc căn hộ chung cư: Ở phân khúc này có rất nhiều nhà đầu tư BĐS chọn và có rất nhiều nhà đầu tư hỏi tôi có nên đầu tư không ? Tôi thường trả lời (sử dụng thông tin và nhận định thị trường phù hợp với thị trường BĐS tại TP. HCM) như sau: Đầu tư căn hộ chung cư vẫn có lời nhưng phải nắm được quy luật để biết khi nào nên mua và khi nào nên bán. Để phân tích sâu hơn xin hãy xem qua sơ đồ đầu tư căn hộ chung cư sau: Yếu tố lãi vốn: Nhìn trên sơ đồ bạn có thể thấy rằng, nhà đầu tư BĐS chỉ nên mua ở giai đoạn đầu và xả hàng ra ở giai đoạn cuối (bàn giao căn hộ). Nhà đầu tư BĐS mua căn hộ cao cấp giá 4 tỷ ở giai đoạn mở bán, sau một thời gian dự án đi vào xây dựng giá bán thông thường tăng khoảng 15%. Đến giai đoạn bàn giao nhà tăng thêm khoảng 5% (tức 20% so với giá ban đầu) và đến giai đoạn khai thác tăng thêm khoảng 10% (tức 30% so với giá ban đầu). Ngoài ra có một điểm rất hay khi đầu tư căn hộ đó là việc thanh toán tiền theo tiến độ dự án.Việc này có thể giúp nhà đầu tư tối ưu hóa lợi nhuận của mình rất cao đối với những dự án tốt, vị trí căn tốt, hướng nhà tốt, diện tích vừa phải… có tính thanh khoản cao. Để minh chứng cho điều này tôi xin đưa ra ví dụ: Giả sử nhà đầu tư mua căn hộ giá 4 tỷ, mua căn góc và có hướng nhà ra sông (chọn yếu tố khan hiếm giúp thanh khoản dễ dàng). Giai đoạn đầu nhà đầu tư đóng 20% giá trị căn hộ tức là 800 triệu, sau đó 3 tháng đóng giai đoạn 2 khoảng 15% giá trị căn hộ là 600 triệu tức đến lúc này đóng tiền là 1.4 tỷ. Ngay sau đó do yếu tố dự án rất HOT, vị trí đẹp, căn hộ diện tích vừa phải, căn góc hướng sông đẹp … nên nhà đầu tư dễ dàng bán được giá 4.8 tỷ. Như vậy ở thời điểm này nhà đầu tư mới đầu tư 1.4 tỷ mà thu về 800 triệu trong 3 tháng. Lợi nhuận ở mức tuyệt vời.

Biểu Đồ Phân Tích Giá Căn Hộ Chung Cư “Nhược điểm chết” khi đầu tư căn hộ Tuy nhiên phải xem xét lại yếu tố thanh khoản xem có thể đạt mức lợi nhuận như vậy không ? Theo Công ty TNHH CBRE Việt Nam (đơn vị tư vấn BĐS xuất sắc nhất năm 2013), chỉ tính riêng quý II/2015 tức trong vòng 3 tháng có đến 10.000 căn hộ được chào bán ra thị trường, (bài viết bạn xem tại đây, đường link). Như vậy do nguồn cung cực kỳ lớn, số lượng căn hộ rất nhiều nên thị trường khó có khả năng hấp thụ hết số lượng căn hộ chung cư. Tính thanh khoản sẽ rất thấp dẫn đến nhà đầu tư sẽ phải chịu rủi do rất lớn đặc biệt đối với những nhà đầu tư có ít tiền nhưng lao vào đầu tư “lướt sóng” để kiếm lời. Đầu tư căn hộ nếu khôn khéo, nhà đầu tư thu lợi lớn chỉ trong thời gian ngắn, nhưng nếu đầu tư thiếu kiến thức, người đầu tư chắc chắn khó tránh khỏi những rủi ro. Sự xuống cấp: Hoạt động một thời gian căn hộ sẽ xuống cấp theo thời gian nên giá bán sẽ giảm. Quản lý kém: Đã có rất nhiều căn hộ ban quản lý kém dẫn đến dịch vụ quá tệ ảnh hưởng nghiêm trọng đến giá bán. Chất lượng công trình: Cũng đã có nhiều bài học khi chất lượng công trình không tốt dẫn đến giá giảm. Cơ sở hạ tầng: Một căn hộ chung cư xây lên đồng nghĩa mật độ dân số tăng đột biến, cơ sở hạ tầng như đường xá, cầu cống … không đáp ứng được dẫn đến cảnh kẹt xe thường xuyên cũng ảnh hưởng đến giá bán. Thiết kế dự án ra sau luôn đẹp hơn dự án ra trước: Điều này là chắc chắn vì những dự án sau luôn có sự điều chỉnh để tránh mắc phải những sai lầm của dự án trước mà giá bán lại tương đương hoặc thậm chí thấp hơn nên cũng ảnh hưởng giá bán. Yếu tố dòng tiền: Một căn hộ cao cấp giá khoảng 4 tỷ thông thường cho thuê được khoảng 15 – 18 triệu. Giả sử lấy con số là 15 triệu/ tháng, một năm nhà đầu tư sẽ thu về 180 triệu. Trừ chi phí môi giới cho người dẫn khách, rồi chi phí tu sửa sau khi người thuê nhà rời đi, rồi chi phí khấu hao nội thất… tổng chi phí tối thiểu là 30 triệu. Như vậy lãi dòng sẽ là 150 triệu/năm tương đương 3.75%. Con số này cũng ở mức hợp lý. Tuy nhiên, đối tượng có đủ khả năng tài chính bỏ số tiền 15 triệu/tháng là không nhiều, chủ yếu là các chuyên gia nước ngoài. Cộng với nguồn cung ở phân khúc căn hộ cao cấp là quá lớn nên liệu có thể cho thuê căn hộ được không thì bạn tự trả lời. Nguồn Đỗ Hiếu Bài 3: Ưu nhược điểm cần biết khi quyết định chọn phân khúc BĐS để đầu tư Đối với một nhà đầu tư BĐS thông minh, khi quyết định bỏ đồng vốn để đầu tư, luôn phải phân tích những tiềm năng và hạn chế của phân khúc thị trường BĐS. Sau đây là những mặt ưu và nhược điểm của một số phân khúc BĐS mà nhà đầu tư cần biết. Nhà Phố: Phân khúc này có đặc điểm đó là số tiền bỏ ra ban đầu lớn, bằng 100% giá trị của BĐS. Đây là điểm trừ nếu so với phân khúc căn hộ chung cư, tuy nhiên dòng tiền khai thác từ việc cho thuê là tức thì. Nghĩa là ngay khi mua nhà đã có thể phát sinh dòng tiền từ việc cho thuê. Đây là phân khúc có khá nhiều nhà đầu tư lựa chọn, hãy cùng tôi phân tích phân khúc này. Xét về yếu tố lãi vốn: Thông thường những BĐS thuộc phân khúc này ít có sự tăng giá đột biến. Tùy thuộc diễn biến thị trường BĐS, mức lãi vốn trung bình chỉ khoảng 3% – 5%/ năm. Trong đó số tiền bỏ ra ban đầu tương đối lớn, nên những nhà đầu tư thông minh ít khi chọn phân khúc này. Họ chỉ đầu tư phân khúc này khi nắm chắc được những thông tin quan trọng giúp phân khúc BĐS này tăng giá như đường mở rộng hơn, cấm xe tải đi qua, có cầu lớn giúp tuyến đường trở thành tuyến huyết mạch của thành phố hoặc một vài yếu tố khác. Yếu tố dòng tiền: Ở phân khúc này dòng tiền thường phát sinh từ việc cho thuê nhà. Dòng tiền ở phân khúc này thường chỉ khoảng 3%/ năm theo giá trị BĐS và những BĐS càng gần trung tâm thì tỷ lệ lợi nhuận trên giá trị BĐS càng thấp.  Ví dụ, nếu nhà đầu tư mua một căn nhà phố ở quận 2 (TP.HCM) trị giá 3 tỷ và cho thuê được khoảng 10 triệu. Tức một năm tổng số tiền thu là 120 triệu, trừ các chi phí môi giới, sửa sang nhà cửa… thường thu về khoảng 100 triệu/năm. Như vậy dòng tiền là 3.3%/năm. Với những BĐS ở những khu vực trung tâm TP. HCM như đường Đồng Khởi (Q.1) một mét vuông trị giá cả tỷ đồng, một BĐS khu vực này lên tới hàng trăm thậm chí hàng nghìn tỷ thì chắc chắn dòng tiền sẽ còn ít hơn rất nhiều. Như vậy phân khúc này có nên đầu tư không thì bạn tự trả lời? Đất Nền: Xét về yếu tố lãi vốn và dòng tiền thì những nhà đầu tư thông minh thường không chọn phân khúc này. Vì những nhà đầu tư thông minh chỉ chọn những phân khúc BĐS có phát sinh cả hai yếu tố lãi vốn và dòng tiền. Đặc điểm phân khúc này đó là chỉ có yếu tố lãi vốn, không có yếu tố dòng tiền. Nếu muốn phát sinh dòng tiền nhà đầu tư phải đầu tư thêm một khoản tiền rất lớn nữa mới phát sinh dòng tiền được.  Ví dụ: xây nhà trọ, xây kho xưởng… Đây là kênh tôi ít khi hướng nhà đầu tư vào, trừ trường hợp tôi nắm được những thông tin giúp BĐS thuộc phân khúc này tăng giá nhanh chóng trong thời gian ngắn. Ví dụ: sắp có nhà máy lớn thu hút hàng trăm nghàn công nhân, có đường huyết mạch sẽ xây dựng hoặc có cây cầu lớn bắc qua … Tóm lại phân khúc này không phải là sân chơi của những nhà đầu tư thông minh vì nó chỉ có duy nhất 1 yếu tố là lãi vốn mà không có dòng tiền. Đỗ Hiếu BÀI 4:  Những tiềm năng sinh lời khi đầu tư vào phân khúc BĐS nghỉ dưỡng Tại Việt Nam, BĐS nghỉ dưỡng lâu nay được ít nhắc tới. Tuy nhiên, theo dự báo của các chuyên gia, khi nhà nước cho phép người nước ngoài sở hữu BĐS tại Việt Nam, cùng với những chính sách hội nhập đa diện với khu vực và thế giới. Những chuyên gia nhận định, nếu biết đầu tư thông minh vào phân khúc này, sẽ có lợi nhuận rất lớn. “Nàng công chúa ẩn mình” Việt Nam có đường bờ biển dài trên 3.000 km, trong đó tính cả những vùng bờ biển thuộc hải đảo, rừng ngập mặn, nhưng bãi biển để khai thác du lịch được là rất ít. Bờ biển thì không thể nào sinh ra thêm được, cộng với những bờ biển khai thác du lịch được là rất ít và ngày càng khan hiếm nên giá BĐS biển ngày càng đắt. Giá bán luôn tăng: Hãy nhìn qua sơ đồ bên dưới bạn có thể thấy cũng giố như phân khúc căn hộ chung cư nhà đầu tư được thanh toán theo giai đoạn và tiến độ dự án. Nhưng khác với phân khúc căn hộ chung cư, thông thường những BĐS này khi đưa vào khai thác tức là khi có dòng tiền thì giá càng tăng và tăng mạnh hay yếu phụ thuộc vào đơn vị khai thác. Sau đó do hoạt động tốt cộng với thương hiệu của khu nghỉ dưỡng tăng đồng nghĩa với việc giá càng tăng. Còn sau vài năm uy tín lớn cộng với cây cối trong dự án phát triển lớn thêm, đẹp hơn… thì giá trị sẽ ngày càng tăng lên. Chính sách: Chính phủ Việt Nam đang tập trung mọi nguồn lực để phát triển du lịch đặc biệt là du lịch quốc tế. Do đó những BĐS du lịch, BĐS nghỉ dưỡng sẽ luôn tăng giá. Tình hình kinh tế: bạn có thể thấy hiện nay Việt Nam đã mở cửa nền kinh tế một cách sâu rộng. Một loạt các hiệp định kinh tế đã được ký đồng nghĩa với việc sẽ có rất nhiều người nước ngoài sang Việt Nam. Cộng với điều kiện sống của người dân cũng tốt hơn nên sự tăng trưởng về du lịch luôn ổn định và sẽ tăng trưởng mạnh trong tương lai. Điều này có nghĩa giá của những BĐS du lịch sẽ luôn tăng. Sự mất giá của tiền VNĐ: có một đặc điểm ít người biết đó là đầu tư BĐS du lịch được hưởng lợi rất nhiều từ việc số tiền thu thường là USD (Với những khu nghỉ dưỡng từ 4 sao trở lên). Nhà đầu tư bỏ tiền VNĐ mua BĐS nhưng số tiền thu hàng tháng là tiền USD do đó chỉ tính riêng yếu tố này nhà đầu tư sẽ có lợi rất lớn. Xét yếu tố dòng tiền: Còn tùy thuộc vào dự án, đơn vị vận hành, đơn vị quản lý, đơn vị khai thác mỗi dự án là khác nhau. Dòng Tiền Có Thể Đạt Được Tính Với Phương Án An Toàn Nhất Dòng Tiền Có Thể Đạt Được Tính Với Phương Án An Toàn Nhất Về vị trí của BĐS nghỉ dưỡng: Hiện nay có rất nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng, tuy nhiên một BĐS bao gồm cả 2 yếu tố có núi và có biển thường rất ít. Các nhà phong thủy đánh giá nhà đầu tư sở hữu những BĐS có thế “Tựa Sơn – Nghinh Hải” sẽ mang lại nhiều tài lộc đặc biệt đối với những nhà kinh doanh, nhà đầu tư. Khả năng sinh lời: Nhiều nhà đầu tư thường hỏi tôi thanh khoản phụ thuộc vào yếu tố nào? Câu trả lời: Thanh khoản phụ thuộc vào nhu cầu của thị trường. Phải xác định những đối tượng có mong muốn sở hữu biệt thự biển là những người giàu hoặc siêu giàu. Theo quan điểm của người viết, người giàu là người có từ 5 – 20 tỷ, giới siêu giàu là những người có trên 30 tỷ. Nhìn vào sơ đồ bên dưới có thể thấy sự mất cân đối nghiêm trọng trên thị trường BĐS nghỉ dưỡng hiện nay. Theo thống kê, nguồn cung các loại BĐS nghỉ dưỡng có giá trên 500.000 USD chiếm tới 84%. Chỉ giới siêu giàu mới có thể sở hữu những BĐS dạng này tức 84% thị trường phục vụ 3% đối tượng. Tương tự như vậy bạn có thể thấy 16% còn lại thuộc phân khúc từ 250.000 USD – 500.000 USD đáp ứng tới 97% đối tượng người giàu. Như vậy rõ ràng thị trường đang có sự mất cân đối trầm trọng.   Khả năng khai thác du lịch: Qua số liệu thống kê lượng khách du lịch bạn có thể thấy lượng khách du lịch Việt Nam luôn có sự tăng trưởng lớn qua từng năm. Dòng tiền tối thiểu hàng năm: Bảng dưới là bảng thống kê chi tiết khi đặt con số khai thác cực kỳ an toàn là 65 USD/ phòng cho một căn resort biển 3 phòng ngủ, trị giá khoảng 200.000 USD. Như vậy sau khi tính toán lợi tức tối thiểu là 11%. Khả năng tăng vốn: Phần này xin hãy đọc lại bài phân tích chi tiết về phân khúc BĐS nghỉ dưỡng và nhìn qua số liệu các chuyên gia đã tính toán rồi tự tìm lấy câu trả lời cho mình ? Khả năng đầu tư sinh lợi Để nhấn mạnh thêm và khẳng định cho các hướng đầu tư vào phân khúc BĐS nghỉ dưỡng tại các vị trí đắc địa ở Việt Nam là đúng đắn và tiềm năng từ nay đến 2020, một số công ty nghiên cứu thị trường BĐS đã đưa ra các số liệu đáng chú ý. Dự báo của Vietnam Capital Partners Ltd cho thấy, đến năm 2025, GDP của Việt Nam sẽ đạt ngưỡng 357 tỷ USD, tương đương với Thái Lan năm 2014. Và như vậy, GDP đầu người tại các thành phố lớn như TP. HCM hay Hà Nội sẽ ngang bằng với Bangkok (Thái Lan) hay Jarkatar (Indonesia) ở thời điểm hiện nay. Yếu tố này sẽ tạo hiệu ứng lên sự phát triển của thị trường BĐS nghỉ dưỡng. Khi mức sống của người dân ngày càng được nâng cao thì nhu cầu du lịch và các dịch vụ đi kèm cũng nâng cao theo.             Dự báo, nhu cầu du lịch nội địa sẽ tăng mạnh trong 5 năm tới khi mức chi tiêu hàng ngày của du khách nội địa sẽ đạt 80USD vào năm 2020 và sẽ chuyển nhu cầu từ khách sạn 2-3 sao sang loại 4-5 sao trở lên và resort đạt tiêu chuẩn quốc tế. Hiện tại, mức giá của các BĐS nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn còn rất hấp dẫn. Trung bình khoảng từ 2-5 tỷ đồng/căn hộ hướng biển và từ 700.000-2,5 triệu USD/villa, trong khi với giá cả tại Phuket – Thái Lan, Sentosa – Singapore… đắt gấp hàng chục lần, khoảng 15 triệu USD. Vì vậy, đây là cơ hội đầy tiềm năng cho nhà đầu tư về khả năng tăng giá ít nhất từ 3-7 năm tới. Ngoài việc kỳ vọng vào việc tăng giá, nhà đầu tư có thể kỳ vọng vào mức lợi nhuận mang lại từ 5-8%/năm khi ký gửi cho thuê, tính theo USD và sẽ hưởng nhiều lợi ích hơn so với lãi suất tiền gửi USD đang ở mức dưới 2%/năm. Đầu tư vào phân khúc BĐS nghỉ dưỡng tại Việt Nam tiếp tục hứa hẹn nhiều tiềm năng và cơ hội. Tuy nhiên, sự thành công của một dự án du lịch – nghỉ dưỡng được quyết định bởi nhiều yếu tố. Ngoài việc sở hữu những đặc điểm riêng có thể tạo nên sự khác biệt và tính cạnh tranh cho dự án, cùng một vị trí đắc địa như đã nói ở trên, thì những điều cốt yếu khác các nhà đầu tư cần lưu ý đó là: sự uy tín, chuyên nghiệp của đơn vị khai thác, quản lý; khả năng và công suất khai thác phòng của dự án; và quan trọng nhất chính là bản lĩnh, uy tín, kinh nghiệm, năng lực tài chính dài hạn và khả năng sáng tạo không ngừng của các chủ dự án. Đánh giá về sự khởi sắc của thị trường BĐS nghỉ dưỡng, ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Hưng Thịnh (đơn vị đang phát triển dự án khu Đô thị Nghỉ dưỡng Golden Bay ở Cam Ranh, Khánh Hòa) cho rằng chính sách là cú hích quan trọng đối với BĐS nghỉ dưỡng. Theo ông Trung, bắt đầu từ ngày 1.7.2015, luật cho phép người nước ngoài và Việt kiều mua nhà tại Việt Nam sẽ chính thức có hiệu lực và được áp dụng vào thực tế. Đây là một tín hiệu tốt để BĐS nghỉ dưỡng có cơ hội phát triển trở lại, vì Việt kiều và cả người nước ngoài đặc biệt quan tâm đến phân khúc này. Đây là lý do để những dự án nào đang ngủ đông sẽ được các chủ đầu tư khởi động trở lại. Ông Trung dự báo: “Thị trường BĐS nghỉ dưỡng sẽ phát triển từ từ, thời gian có thể kéo dài đến cuối năm 2015, đầu năm 2016 mới hy vọng thật sự sôi động trở lại”. Đồng quan điểm, ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Công ty Nghiên cứu Thị trường CBRE Việt Nam, cho rằng năm 2015 thị trường BĐS nghỉ dưỡng sẽ nóng trở lại. Box: Biệt thự liền kề nên mua để ở, không nên mua để đầu tư (đóng khung, bổ sung theo chủ đề của bài) Phân khúc BĐS biệt thự liền thường rất cao, số tiền bỏ ra để sở hữu thường là thanh toán một lần. Nếu xét góc độ của một nhà đầu tư sinh lời thì phân khúc này luôn nằm ngoài các sự lựa chọn để đầu tư. Tất nhiên, nếu dư tiền cần một biệt thự để ở thì mua là tốt. Còn nếu để đầu tư thì câu trả lời duy nhất là không! Bởi vì xét yếu tố lãi vốn thì phân khúc này tăng rất ít, xét yếu tố dòng tiền số tiền thu được luôn rất thấp và thậm chí dưới 1% so với giá trị BĐS.

Biểu Đồ Dòng Tiền Với Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng Bài cuối: Những dấu hiệu cho thấy BĐS nghỉ dưỡng “bùng nổ” trong 5 năm tới Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, chuyên gia và nhà đầu tư BĐS, thì trong vòng khoảng 5 năm tới, BĐS nghỉ dưỡng sẽ lên ngôi. Người ta sẽ chứng kiến cuộc “bùng nổ” trong phân khúc thị trường này. Quá nhiều ưu điểm Dòng tiền cao và ổn định: Nếu như đầu tư chung cư tại Hà Nội mang lại tỉ suất lợi nhuận trung bình là 3-4%, được nhà đầu tư coi là kênh đầu tư an toàn vì dễ thanh khoản. Đầu tư vào đất thì chủ yếu để chờ tăng giá hơn là dòng tiền, thì đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng thường mang chỉ số dòng tiền rất cao, lên tới 10-20% hằng năm là chuyện bình thường, với một số kênh đầu tư thông minh có thể lên tới 100% trong năm đầu tiên. Nhiều chủ đầu tư sẵn sàng cam kết lợi nhuận tối thiểu cao hơn ngân hàng cho bạn. Quên đi những mối lo quản lý: Một trong những vấn đề các nhà đầu tư thường gặp phải là việc quản lý các BĐS mình đang sở hữu. Có người bạn của tôi Việt kiều mỗi năm về lại mua 1 mảnh đất, nhưng để đó cả mấy năm trời mà không kinh doanh gì. Có người đã linh động hơn cho thuê lại, nhưng lại gặp phải vô số vấn đề như quản lý khách thuê, lo bảo trì, nộp thuế và đủ mối quan tâm khác. Tuy nhiên, nếu đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng, sẽ có đơn vị quản lý chuyên nghiệp để lo lắng tất cả các việc đấy cho bạn. Bạn chỉ việc tận hưởng cuộc sống và để tiền chảy vào túi bạn. Niềm tự hào: Đó là việc bạn tự hào với bạn bè và người thân khi bản thân sở hữu một căn hộ hướng biển tại một resort nghỉ dưỡng đẳng cấp, hơn là đang có một căn chung cư trong phố đang cho thuê. Hơn nữa, với gia đình khi hàng năm mỗi khi đi du lịch không phải lo việc đặt phòng khách sạn, resort, không phải lo đang mùa du lịch, hay giá cả cao hay thấp Tái tạo năng lượng: Đặc điểm của đầu tư BĐS nghỉ dưỡng là bạn có thể sử dụng nó hoặc ủy thác cho chủ đầu tư khai thác. Nhiều chủ đầu tư thường đưa chương trình để ngoài việc cho thuê họ sẽ dành riêng một năm từ 2- 3 tuần bạn có thể đưa gia đình đến nghỉ dưỡng. Việc nâng cao chất lượng cuộc sống chính mình bằng việc đi nghỉ dưỡng với chi phí 0 đồng như vậy sẽ giúp bạn tái tạo được năng lượng và sự sáng tạo tuyệt vời. Dễ bán khi cần: Sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng với lợi thế có dòng tiền ổn định như nói ở trên luôn là sản phẩm được giới đầu tư săn lùng, mức giá rẻ khiến những sản phẩm này có tính thanh khoản cao để bạn có thể bán lại khi cần tiền. Thời điểm vàng: Việt Nam có bờ biển dài và đẹp hiếm có, được ví như một nàng công chúa vẫn đang còn say ngủ. Thực tế, khai thác du lịch dựa vào địa thế biển của chúng ta còn thua kém xa với tiềm năng, nhưng ngược lại đó cũng chính là lợi thế của đầu tư BĐS nghỉ dưỡng ở Việt Nam, bởi xuất phát thấp thì tăng trưởng nhanh. Còn cần rất nhiều khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng đẳng cấp nữa để đáp ứng cho đủ nhu cầu tăng lên không ngừng của du khách trong nước và quốc tế. Chính vì thế mà các mảnh đất ven biển đẹp đang được các nhà đầu tư quốc tế tích cực săn lùng và mua lại. Chỉ 5 năm nữa thôi, những nhà đầu tư vào sau muốn có được địa thế đẹp để đầu tư sẽ phải bỏ ra nhiều tiền hơn thế rất nhiều. Dấu hiệu BĐS nghỉ dưỡng rục rịch trỗi dậy Luật bất động sản mới ra cho phép người nước ngoài được phép sở hữu đất tại Việt Nam, chắc chắn những khu BĐS nghỉ dưỡng này sẽ nằm trong danh sách những điểm rót tiền đầu tiên của các nhà đầu tư nước ngoài. Cơ hội để sở hữu những mảnh đất đẹp, những vị trí lý tưởng chỉ có thể là bây giờ.

Tăng Trưởng Du Lịch Quốc Tế Nguồn Tổng Cục Thống Kê Chịu  khó nghiên cứu, chúng ta sẽ thấy, gần đây các dự án có giá từ vài tỷ tới vài chục tỷ mỗi sản phẩm được các doanh nghiệp đua nhau chào bán tại các khu ven biển Đà Nẵng, Phú Quốc, Bình Thuận, Khánh Hòa... Về cơ bản, phát triển BĐS du lịch là một xu hướng và nhu cầu tất yếu của xã hội hiện đại. Ở các quốc gia phát triển như Mỹ, Pháp, Hà Lan… mỗi năm người lao động được khuyến khích đi nghỉ hè từ một đến vài tuần để tái tạo sức lao động. Điều này cũng đang trở thành xu thế tại Việt Nam. Tỷ lệ sinh lời lên tới 8%/năm này được đánh giá là cao nhất từ trước tới nay trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam, cao hơn nhiều so với lãi suất gửi ngân hàng với độ an toàn tương đương. Bởi thế sản phẩm này còn được giới đầu tư gói gọn trong câu “gửi tiết kiệm lãi suất cao - có bảo đảm bằng biệt thự”. Một giám đốc điều hành mảng khách sạn khu vực châu Á - Thái Bình Dương, nhận định: “Thị trường khách sạn, nghỉ dưỡng Việt Nam có rất nhiều tiềm năng. Cho dù thị trường có những thay đổi, nếu các chủ dự án và nhà đầu tư chủ động tích cực thích nghi với những thay đổi thị trường và cung cấp các sản phẩm mới mẻ, sáng tạo, tôi tin tưởng mạnh mẽ vào sự phát triển trung và dài hạn vào ngành công nghiệp khách sạn, nghỉ dưỡng của Việt Nam”. Nguồn Theo Đỗ Hiếu - Phó Tổng Giám Đốc An Cư Lạc Nghiệp

CHI TIẾT

Đầu tư bất động sản: Bạn phải trả giá rất đắt nếu không đọc tin này

Nhiều nhà đầu tư đi học các lớp bồi dưỡng kiến thức về bất động sản vẫn theo dạng phong trào, trong khi lại không nắm bắt kịp thờicác thông tin thị trường khiến việc đầu tư trở nên thất bại.Sau đây xin liệt kê về những sai lầm nhà đầu tư có thể mắc phải ở dưới đây:

1. “Mơ hồ” về thị trường: Những nhà đầu tư bất động sản tiềm năng đều nhận ra rằng bấtđộng sản là cách tốt nhất để tích luỹ tiền của và đầu tư liều lĩnh quaviệc mua bán bất động sản nhưng lại chẳng biết chút kiến thức cơbản trong việc đầu tư cũng như thông tin thị trường. Lời khuyên chonhững người này là nên học cách đầu tư thông minh.

2. Không mạnh dạn “xuống tiền”: Những nhà đầu tư lần đầu thường có tâm trạng lo sợ trong lòng.Điều quan trọng nhất mà họ cần làm là dẹp hết mọi lo lắng và đưa raquyết định sáng suốt. Đừng đầu tư theo cảm tính, hãy đầu tư theokiến thức.

3. Không sàng lọc bất động sản: Đừng cho rằng ngôi nhà đầu tiên bạn thấy là tuyệt vời. Có quá nhiềunhà đầu tư mua bất động sản mà họ cho là chúng quá đẹp hay họlười đi xem những bất động sản khác ở những khu tốt hơn. Một phầntrong việc đầu tư thành công là phải chọn cái tốt nhất và thích hợpvới tài chính nhất.

4. Đánh mất cơ hội đầu tư: Điều này đối lập với sai lầm thứ 4. Nhà đầu tư đã không bao giờ khởiđầu cho chương trình đầu tư vì họ hy vọng rằng sẽ có vài vụ tốt hơnở đâu đây và họ cứ chờ…và chờ. Lời khuyên là bạn nên học cáchbiết mất bao nhiêu tiền trong việc trì hoãn đầu tư của bạn trong cảnăm trời chỉ để chờ một thương vụ khác tốt hơn.

5. Bi quan về thị trường: Nhiều nhà đầu tư nghĩ rằng việc đầu tư bất động sản là một trò chơi quá phức tạp và khắc nghiệt, chì dành cho những người giàu có tham gia.Việc đầu tư vào bất động sản không quá khó khăn. Những ai có ý địnhđầu tư đều có thể trở thành nhà đầu tư chuyên nghiệp.

6. Vỡ kế hoạch tài chính: Trước khi mua bất động sản lần đầu tiên, dĩ nhiên bạn phải phân tích tàichính, xác định việc bạn mong chờ gì trong việc đầu tư này. Việc khôngtính toán kỹ dòng tiền cũng như lãi suất ngân hàng đã khiến nhiều nhàđầu tư rơi vào khủng hoảng tài chính. Nhất là vào những thời điểm: gópvốn và đáo hạn.

7. Ảo tưởng về lợi nhuận: Nhiều người cho rằng, việc kinh doanh bất động sản sẽ giàu có rất nhanhmà không sử dụng tiền của chính mình. Thậm chí, lợi nhuận sẽ phát sinhchỉ sau 1 đêm. Đây là một ảo tưởng hết sức nguy hiểm bởi lợi nhuận đầutư sinh ra phải có cơ sở nhất định.

8. Không đánh giá tiềm năng: Đây là sai lầm nghiêm trọng nhất của nhà đầu tư đối với bất động sản.Nhiều người đã quyết định chi một số tiền lớn để đầu tư mà chẳng quantâm bất động sản này sẽ dùng như thế nào và lợi nhuận tương lai thếnào. Họ chỉ biết rằng “mua 1, bán 2″ là đã có lợi nhuận trong khi tiềmnăng của bất động sản đó có thể là 4,5 trong tương lai gần.

9. Sợ chuyện nợ nần, thế chấp: Nếu bạn học điều này từ những người sinh sống trong thời kỳ khủnghoảng kinh tế, bạn sẽ phải nghi ngờ với triết lý này. Việc vay nợ thế chấprất tốt, và không đáng sợ lắm. Những khoản vay nợ thế chấp là nhữngchìa khoá để tạo sự giàu có trong đầu tư bất động sản.

VietRees

7 sai lầm khiến nhà đầu tư bất động sản mất tiền

Gửi tiền vào bất động sản đang được xem là kênh trú ẩn an toàn, nhưng nếu đầu tư không đúng cách có thể gặp rắc rối, thậm chí thua lỗ, trắng tay.

Giảng viên bất động sản thuộc Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển (Đại học Kinh tế TP HCM) - Ngô Đình Hãn cho biết, gửi tiền vào bất động sản có thể tránh được trượt giá và tăng giá trị theo thời gian, nhưng kênh đầu tư này cũng có mặt trái của nó. Nếu không xem xét kỹ lưỡng có thể bị chôn vốn, mất tiền oan thậm chí là thua lỗ. Ông Hãn chia sẻ 7 sai lầm dẫn đến việc chôn vốn oan uổng mà nhà đầu tư bất động sản nên tránh.

Thứ nhất: Dốc tiền mua bất động sản theo phong trào, tâm lý đám đông hoặc quá hào hứng với các chương trình khuyến mãi "khủng", gom hàng khối lượng lớn để được chiết khấu nhiều. Chỉ thấy cái lợi trước mắt trong khi chưa xem xét kỹ các chỉ số cơ bản: sản phẩm, tiến độ thanh toán, giá cả, hiệu quả sinh lời... là sai lầm nghiêm trọng.

Nếu đã từng hoặc đang mua nhà đất kiểu này, bạn cần phải dừng lại và giải phóng suất đầu tư càng nhanh càng tốt vì đây là nguyên nhân lớn nhất dẫn đến chôn vốn oan vào bất động sản.

Thứ hai: Đầu tư vào chu kỳ cuối của quá trình tăng trưởng ngắn hạn cũng là một lỗi cơ bản nhưng khá phổ biến tại thị trường Việt Nam. Điều này có nghĩa là bạn mua nhà đất khi giá đang trên đỉnh, lúc thị trường chững lại bạn phải chịu áp lực giảm giá và muốn bán có lãi phải chờ thời gian rất lâu. Khi quá trình tăng trưởng quay đầu cho chu kỳ phát triển kế tiếp sẽ khiến bạn bị chôn vốn từ trung đến dài hạn (từ 12 tháng đến vài năm) và mất đi rất nhiều chi phí cơ hội.

Bất động sản chỉ được xem là kênh trú ẩn an toàn nếu nhà đầu tư sử dụng dòng vốn đúng mục tiêu, đúng thời điểm. Ảnh: QH.

Thứ ba: Mua nhà đất nhưng không xem xét giá trị sử dụng. Khi đầu tư bạn nên tính đến những đặc điểm và giá trị sản phẩm dành cho người có nhu cầu tiêu dùng cuối cùng. Ví dụ: mua để ở, cho thuê, sử dụng toàn phần hay một phần, mua làm của để dành hoặc chờ cơ hội tăng giá… đều có cách chọn hàng hóa khác nhau. Mục tiêu cuối cùng của bất động sản là hướng đến đối tượng sử dụng cuối cùng. Giá trị gia tăng của bất động sản phụ thuộc vào yếu tố này rất lớn. Do đó, nếu chưa tính đến giá trị sử dụng của bất động sản thì đừng vội gom hàng, vì gần như chắc chắn dòng tiền sẽ bị ghim lại rất lâu.

Thứ tư: Dùng quá nhiều đòn bẩy tài chính. Đây là sai lầm kinh điển của các nhà đầu tư bất động sản trong 8 năm khủng hoảng vừa qua. Tỷ lệ vay vốn khi đầu tư vào bất động sản cao (từ khoảng 50 - 80%) nhà đầu tư sẽ bị áp lực trả lãi và vốn gốc. Nếu như thanh khoản kém nhà đầu tư sẽ mất dần lợi nhuận theo thời gian khi bị thâm hụt dòng tiền vì phải trả lãi ngân hàng, thậm chí phải bán tháo bất động sản với giá thấp. Có thể dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ vay vốn cao khi nhà đầu tư kiểm soát được đầu vào và đầu ra, nên làm cho từng thương vụ chứ không phải là xu hướng.

Thứ năm: Đón sóng bất động sản quá sớm. Sai lầm này biểu hiện qua việc nhà đầu tư xác định sai tiềm năng bất động sản của một khu vực và dốc cả núi tiền để đón một cơn sóng chẳng biết bao giờ xuất hiện. Mua nhà đất không tạo ra giá trị gia tăng hoặc tiềm năng phát triển khu vực quá chậm sẽ chôn vùi dòng vốn của bạn. Để tránh sai lầm này, nhà đầu tư cần phải thực địa, khảo sát bản chất của đô thị là cơ sở hạ tầng, tiện ích, và mật độ dân cư. Lưu ý chỉ khi hội tụ được ba yếu tố này giá trị bất động sản mới được đảm bảo.

Thứ sáu: Mua nhà đất có giá trị quá lớn so với tiềm lực tài chính và kỳ vọng bán nhanh kiếm lãi. Những trường hợp liều lĩnh này thường xuất hiện phổ biến với đối tượng đầu cơ bất động sản. Nguồn vốn đầu tư không đủ, quỹ dự phòng quá ít, không thể thanh toán kịp tiến độ trong khi mãi lực thị trường còn thấp dẫn đến áp lực phải bán rẻ, hoặc thanh lý hợp đồng sớm.

Thứ bảy: Dồn trứng vào một rổ hay đánh cược một mẻ lớn được ăn cả ngã về không. Đây là sai lầm được khuyến cáo cần phải tránh ở hầu như tất cả các kênh đầu tư, không riêng gì bất động sản. Thế nhưng, do giá trị tài sản (nhà đất) quá lớn, một khi đã dồn tất cả cá vào một rọ thì lúc thị trường khó khăn không thể tháo chạy kịp. Điều này hạn chế tính thanh khoản và tập trung rủi ro về một mối. Do đó, cách đầu tư bất động sản khôn ngoan là phải phân tán danh mục đầu tư, đa dạng hóa các khối tài sản này ở nhiều loại hình, phân khúc, khu vực, vị trí khác nhau.

5 sai lầm khiến nhà đầu tư bất động sản trả giá đắt

Tậu nhà đất sai thời điểm, xem nhẹ phong thủy, mua nhà không phù hợp nhu cầu hoặc vượt quá khả năng chi trả... là những sai lầm có thể khiến khách mua nhà, giới đầu tư địa ốc thua lỗ nặng

Chủ tịch Công ty Khải Hoàn Land, Nguyễn Khải Hoàn cho rằng sự khác biệt giữa nhà đầu tư bất động sản thành công và thất bại nằm ở chỗ những sai lầm của họ nhiều hay ít và nghiêm trọng đến mức nào. Chuyên gia này chỉ ra 5 sai lầm điển hình cần phải tránh vì có thể khiến nhà đầu tư bất động sản đối mặt với thua lỗ.

Sai lầm thứ nhất: Chọn sai thời điểm đầu tư, mua tài sản khi thị trường địa ốc nóng sốt. Đây là lỗi rất nghiêm trọng vì tài sản được mua lúc thị giá đang lên quá cao và đắt đỏ sẽ khiến nhà đầu tư bị hớ. Gặp phải trường hợp này khách hàng thường đối mặt với thua lỗ khá nhanh do tài sản đã bị đầy lên quá cao so với giá trị thật. Biên độ tăng giá còn rất ít hoặc bằng không, thậm chí khối tài sản phải trải qua chu kỳ thăng trầm, (tăng giá xong sẽ đi ngang và điều chỉnh đi xuống) càng khiến suất đầu tư chịu nhiều thách thức hơn.

Một trong những sai lầm có thể khiến nhà đầu tư bất động sản bị thua lỗ nặng là chọn sai thời điểm gom hàng, mua lúc giá quá cao.

Sai lầm thứ hai: Đầu tư địa ốc không cân nhắc các yếu tố phong thủy. Trường hợp này phong thủy được xem xét dưới góc nhìn khoa học, là một môn phổ biến trong quy hoạch kiến trúc công trình. Các lỗi điển hình như: nhà đất có thế trũng (sẽ bị ngập nước, dễ lún nứt), đầu voi đuôi chuột (khuôn viên đất mất cân xứng), nhà chếch hướng nắng (nóng bức)... sẽ gây ra không ít phiền toái về sau. Ví dụ: khi bán bị ép giá khá nhiều (giảm giá trị) hoặc thanh khoản kém (rất khó giao dịch). Khi về ở phải mất thêm tiền để khắc phục, điều chỉnh thiết kế và gây ra tâm lý bất an.

Sai lầm thứ ba: Mua nhà đất không đúng nhu cầu là sai lầm phổ biến tại thị trường Việt Nam. Điều này thường xảy ra ở nhóm khách hàng thích mua nhà to, sang trọng, nội thất xa xỉ quá mức cần thiết ngay từ lần tậu căn nhà đầu tiên. Họ không nhận ra các nhu cầu về nhà ở sẽ thay đổi theo thời gian và phụ thuộc khá nhiều vào từng giai đoạn của cuộc đời. Người mới lập nghiệp, vợ chồng son nên tậu nhà nhỏ. Khi đã thăng tiến, có con, có ông bà ở chung cần nhà 2 phòng ngủ trở lên. Thành viên trong gia đình chuyển chỗ làm việc, con cái đến tuổi đi học là những cột mốc có thể làm thay đổi quan điểm và nhu cầu về nhà ở.

Sai lầm thứ tư: Mua nhà vượt quá khả năng tài chính cũng như không quan tâm đến các khoản phí phải đóng, đến khi về ở mới vỡ lẽ ra là không đủ sức chi trả. Mua nhà nhưng vay vốn ngân hàng quá nhiều cũng bị xếp vào cùng một nhóm. Sai lầm này có thể khiến nhà đầu tư bị đẩy đến tình huống xấu nhất là bán tháo tài sản khi các khoản phí đột ngột tăng vọt.

Sai lầm thứ năm: Mua nhà theo cảm tính (lời rỉ tai, quảng cáo, tâm lý đám đông) và sở thích cá nhân nhất thời nhưng lại thiếu khảo sát thực tế. Danh sách những yếu tố cần phải thực địa rất nhiều, gồm: vị trí, quy hoạch tổng thể, hạ tầng khu vực, tiện tích, quãng đường di chuyển... Các nhà đầu tư nên tránh các nơi đang xây dựng, có cơ sở hạ tầng hoàn thiện ở mức dưới 70%. Đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay chủ đầu tư được huy động vốn khi xây xong móng, khách hàng thường bị hấp dẫn chủ yếu bởi nghệ thuật marketing, thích thiết kế mẫu của dự án trong khi nhà chưa xây xong để kiểm chứng.

Vũ Lê  vnexpress.net 

CHI TIẾT