Bất Động Sản - Bước 3: Mua thấp/ Bán cao bất động sản

Làm thế nào bạn đi từ con số không đến hàng triệu bằng cách sử dụng công cụ bất động sản? Việc đầu tư bất động sản khá phức tạp, nó thật sự đòi hỏi phải trở nên thành thạo trong ba kĩ năng cụ thể:
-    Tìm kiếm các doanh vụ: Làm thế nào để tìm được các thỏa thuận mua bán bất động sản.
-    Tài trợ các doanh vụ: Đủ tiêu chuẩn cầm cố và tìm kiếm sự thanh toán tiền mặt.
-    Khai thác những doanh vụ: Làm thế nào để tái bán tài sản nhanh chóng và có lợi.
Quá trình này bao gồm bảy bước sau:
1.    Chỉ mua bất động sản trong vòng 80km quanh nhà bạn. Những ngôi nhà đơn, các cao ốc căn hộ, những tòa nhà do nhà nước quản lý thì dễ dàng bán, cho thuê và tài trợ hơn. Tránh xa những thứ khác.
2.    Chọn một lãnh thổ mục tiêu trong khoảng 2 cây số vuông và trở thành một chuyên gia ở đó. Trong phạm vi ranh giới này sẽ có từ 3 đến 10 vụ mua bán hời mỗi năm. Hãy ở nơi đó trước.
3.    Sử dụng một trong chín phương pháp để xác định những người bán hàng có động cơ. Con người trở nên linh động trong việc bán tài sản của họ vì nhiều lý do:
Quản lý, những vấn đề về tiền bạc
Thất nghiệp, xui xẻo, không đúng lúc, không có tiền
Chuyển giao
Đau ốm, sự thừa kế, sự ngu dốt
Tình trạng nhàn rỗi, bỏ không
Vùng suy thoái, những rắc rối pháp lý (việc kiện tụng, nợ nần, phá sản)
Những rắc rối về thuế
Những vấn đề chứng thực di chúc và tài sản, sự cấp cứu, nghỉ hưu sớm
Thanh toán không đúng hạn, ly hôn, qua đời, nợ nần, việc hợp tác không thành.
Đây là chín trong nhiều cách để tìm những người bán có động cơ: (1) rao vặt trên báo, (2) chạy những quảng cáo trả tiền riêng của bạn, (3) những người môi giới bất động sản, (4) đi chào hàng ở một khu vực mục tiêu, (5) bạn bè và các mối liên lạc, (6) ngân hàng, (7) trụ sở tòa án quận, (8) những câu lạc bộ đầu tư, (9) các chuyên gia (các kế toán viên, luật sư,…)
Bắt đầu ngay lập tức với tờ báo địa phương của bạn. Bắt đầu đọc mỗi mục quảng cáo rao vặt để tìm các manh mối của những người bán hàng có động cơ. Đọc các quảng cáo trong các mục Nhà bán, bán các tài sản đầu tư, Nhà cho thuê, Nhà có quyền chọn thuê. Khoanh những mẩu quảng cáo nghe có vẻ hấp dẫn. Bạn không muốn gặp các bất động sản có vấn đề. Bạn muốn những bất động sản “xuất sắc” được sở hữu bởi những người có vấn đề. Sau đó xoay qua tám cách tìm kiếm món hời kia cho đến khi bạn xác định được một người bán hàng có động cơ bán cao.
4.    Phân tích từng giao dịch tiềm năng bằng cách đặt năm câu hỏi:
    Kém    Trung bình    Xuất sắc           

Giá bao nhiêu?    1    2    3
Tình trạng tài sản ra sao?    1    2    3
Các điều kiện như thế nào?    1    2    3
Vị trí ra sao?    1    2    3
Người bán có động cơ bán cao không?    1    2    3

Dù là bạn đang nói chuyện trên điện thoại hay giao tiếp trực tiếp, hỏi người chủ tài sản hay đại lý tài sản năm câu hỏi trên. Cho từng câu trả lời từ 1 đến 3 điểm mỗi câu. Chẳng hạn, nếu mức giá dưới giá thị trường, cho điểm xuất sắc là 3. Nếu mức giá và giá thị trường tương đương nhau, ghi điểm trung bình là 2. Nếu giá cao hơn giá thị trường, cho điểm 1. Việc ghi điểm nên được thực hiện qua điện thoại trước khi xem xét tài sản. Mỗi điểm chỉ là một “ước đoán có hiểu biết”. Tính tổng số điểm của năm câu. Nếu tổng số là 10 hay ít hơn, hãy tiếp tục tìm kiếm. Nếu điểm số từ 11 điểm trở lên, hãy đến xem tài sản. Nếu một tài sản vẫn được ghi điểm tốt sau khi đã kiểm tra, bạn có thể xem xét việc viết bản đề nghị mua hàng.
5.    Quyết định kĩ thuật “không mất gì” nào sẽ sử dụng.
Không mất gì là một thái độ. Đơn giản có nghĩa là bạn muốn sử dụng OPR – Những nguồn lực của người khác – bất cứ khi nào có thể. Khi Bob được đưa đến San Francisco với 100USD trong túi, anh có thể mua sáu bất động sản trong vòng 57 giờ bằng cách sử dụng những kĩ thuật này. Những người khác cung cấp mọi thứ anh cần để thành công – anh chỉ phải tìm chúng. Thế nên, thách thức của anh không phải là có đủ tiền bạc hay đồ ký quỹ - mà là tìm những người sẵn sàng cho anh mượn những thứ đó. Và điều ấy cũng đúng với bạn. Rốt cuộc thì, bạn sẽ cạn tiền trước khi bạn cạn những vụ giao dịch tốt. Ngay cả nếu bạn giàu như Donald Trump, bạn cũng cần tìm những đối tác để lấp đầy chỗ trống mà bạn thiếu. Đó là lý do tại sao đầu tiên bạn tìm kiếm những người bán có động cơ. Có lẽ họ sẵn sàng bán bất động sản cho bạn mà không có tất cả những trở ngại truyền thống nào mà các ngân hàng và những nhà môi giới bất động sản đặt ra trên con đường của bạn. Sau đó nếu vật thế chấp như thường lệ, bạn quay sang những đối tác của bạn để có đủ điều kiện vay và/ hoặc cung cấp tiền mặt cần thiết. Trách nhiệm chính của bạn là làm người tìm kiếm doanh vụ để nhận được một phần lợi nhuận béo bở trong đó. Nếu việc mua bán đủ tốt, bạn có thể không cần một đồng tiền nào.
6.    Viết đề nghị lên tất cả các tài sản có điểm từ 12 trở lên. Khi bạn có một vài cách mua tài sản sáng tạo, ghi ra đề nghị của bạn.
7.    Hãy mua nó! Giữ nó hay quất nó. Là một người mới bắt đầu, bạn có thể cần tìm kiếm khoảng 50 đề nghị trước khi bạn tìm một người bán hàng sẵn sàng chấp nhận lời đề nghị sáng tạo của bạn. Bạn càng trở nên kinh nghiệm, bạn càng cải thiện tỷ lệ sinh lời của mình – một phần mười, một phần trăm, một phần ba, v.v…